確定申告は利益が出たときにやるものというイメージがありますが、不動産の場合は購入者も確定申告を行うことで税金をお得にできます。

この記事では、中古マンションを購入した方に向けて、確定申告をすればどれくらい得をするのかのシミュレーションやお得にするための条件、確定申告に必要な書類について解説しています。ぜひ参考にしてください。

中古マンション購入時の確定申告は「住宅ローン減税」を受けるために必要!

確定申告

マンションの購入をする人のほとんどは、金融機関で住宅ローンを組むでしょう。ローンには金利と呼ばれる利息がありますが……実は住宅ローンには金利負担を減らすための措置として「住宅ローン減税制度」が設けられています。

この住宅ローン減税制度を利用して支払う税金を減らすために、確定申告が必要なのです

住宅ローン減税制度とは

住宅ローン減税制度は正式名称を「住宅借入金等特別控除」と言います。この制度は、個人が住宅ローンを利用してマイホームの購入やリフォームを行う場合に、金利負担を軽減するためにつくられたものです。一定の要件を満たすことで、所得税からの控除や、翌年の住民税から控除が受けられます。

所得税や住民税は、所得に対してかけられる税金です。所得とは収入から経費や控除を差し引いたもの。経費や控除を差し引いて最終的に残った所得が少なければ当然それにかけられる税金が安くなります。住宅ローン減税制度は、「税額控除」と言い、直接所得税から差し引かれる控除です。つまり直接的に税額を下げられる制度のため、マンションを購入したら絶対に適用させなければならないと言えるでしょう。住宅ローン減税は、新築マンションでも中古マンションでも適用されます

ポイント

控除という言葉はあまり聞きなれないかもしれません。控除は税金を支払う上で、お得な制度。配偶者控除や社会保険料控除が有名ですが、経費と同様に収入から差し引くものになります。さまざまな控除のうち、住宅ローンに対しての控除が住宅借入金等特別控除である、住宅ローン減税制度というわけです。

中古マンション購入時に使える住宅ローン減税制度

ポイント

ここからは住宅ローン減税制度を受けるための要件や期間などについて具体的にみていきます。

住宅ローン減税制度①:減税される金額は?

減税される期間は、新居への入居日によって異なりますが、1年ごとの控除される金額の計算方法は同じです。計算式は「毎年末の住宅ローン残高の1%」となります。控除額は1年間で最大40万円です。毎年末の住宅ローン残高の1%と比べて低い方の金額が控除額となります。

この計算で出された数値と同じだけ税金が安くなります。住宅ローン減税制度は「税額控除」と言い、直接所得税から差し引かれる控除です。たとえば、社会保険料控除は所得から差し引く「所得控除」であるため、控除額と安くなる税金はイコールではありません。

最終的な所得に対して一定の税率で税金がかけられるのに対し、住宅ローン減税制度は「税額控除」であるためかなり大きな節税効果があります

住宅ローン減税制度②:減税される金額のシミュレーション

年末時点の住宅ローン残高が2,500万円の場合は、以下のような計算になります。

「2,500万円×1%=25万円」。これがその年の所得税から控除できる金額です。25万円も税金が安くなることになります。

ポイント

消費税課税業者つまり不動産会社から物件を購入した場合は、控除可能額は「年末時点のローン残高の1%」と、「最大控除額の40万円」のうち少ない金額のほうが適用されます。

年間の最大控除額は40万円

たとえば、年末時点で5,000万円のローンが残っていた場合、計算式にあてはめると「5,000万円×1%=50万円」です。しかし、年間の最大控除額は40万円と決められているため、住宅ローン控除として所得税から差し引くことができる金額は40万円までとなります。

控除額は、所得税から差し引かれます。所得税よりも控除額の方が大きい場合、差し引けなかった差額は住民税から控除されます。たとえば、控除額が40万円、元々支払うべき所得税が10万円、翌年の住民税が18万円の場合、本来納めるべき所得税10万円より控除額40万円のほうが大きいので、所得税のゼロで支払った税金は戻ってきます。

控除しきれなかった分は翌年の住民税に

そして、所得税から控除しきれなかった30万円分は、翌年の住民税から差し引かれます。ただし、住民税からの控除額は上限が決まっており、前年の課税総所得金額の7%(136,500円限度)まで。ちなみに「翌年の」住民税と述べているのは、住民税は前年の所得に対してかけられるものだからです。

住宅ローン減税制度は、所得税も住民税も安くしてくれるとても重要な制度だということがお分かりになるでしょう。

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住宅ローン減税制度③:減税される期間

住宅ローン減税制度によって減税(控除)が受けられる期間は、当初は10年間でした。その後、消費税の増税に伴い13年間に延長されました。これは不動産業者から購入した場合で、個人から購入した場合は10年間のままである上に減税される金額も少なくなるので注意してくさい。

減税期間が長ければその分お得になる税金が多くなるので、この変更は住宅の購入を考えている人にはとても有利なものです。しかし、この措置は令和元年10月から令和2年12月までに居住を開始した場合の一時的なもの。

ポイント

令和3年1月1日から令和3年12月31日までの入居については、また減税期間が10年間に戻っています。

住宅ローン減税制度④:住宅ローン減税の適用条件

住宅ローンの減税を受けるためにはいくつかの要件を満たす必要があります。さまざまな要件がありますが、主なものは以下の通りです。

  • 減税を受ける人が住宅の引き渡し日から6か月以内に入居すること
  • 控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下
  • 築25年以内(現在の耐震基準に適合していれば25年より古くても可)
  • 床面積が50㎡以上
  • 10年以上かけて返済する住宅ローンであること
  • 居住した年とその年の前後2年ずつを合わせた計5年間に、居住用財産の譲渡による長期譲渡所得の課税の特例といった適用を受けていないこと

築年数は適用範囲内か、専有面積は適用範囲内かといった2点に加え、売主が不動産業者かどうかも税金をお得にしたいなら購入前に十分注意して調べるようにしてください。

長期譲渡所得の課税の特例

適用条件の1つの中にある長期譲渡所得の課税の特例とは、マイホームなどの自分が住んでいるまたは以前に住んでいた家を売却する場合に適用される特別控除で、所有期間に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで差し引くことできる特例です。これを居住した年とその年の前後2年ずつを合わせた計5年間のうちに受けていれば、住宅ローン減税は適用できなくなります。

買い替えの場合売って買うので、住んでいる家を売って利益が出る場合は、この併用適用できない事が大問題になるのでキッチリシミュレイションしておきましょう。

住宅ローン減税は新築・中古マンションのどちらの購入でも対象になり、さらには増築や一定規模以上の修繕・模様替え、省エネ・バリアフリー改修なども100万円以上の工事費の場合は、住宅ローン減税の対象となります。ただし、省エネやバリアフリーの場合は、別のリフォーム減税(特定増改築等住宅借入金等特別控除)の方が有利な場合がありますので、注意してください。

中古マンションを購入したら……確定申告で住宅ローン減税を申請

住宅ローン

初めて住宅ローン減税を受けるときには、確定申告を行う必要があります。確定申告は青色と白色がありますが、会社員であれば白色申告です。確定申告の期間は例年2月16日から3月15日ですが、住宅ローン減税を受けるためだけに確定申告をする場合は、翌年の1月1日から5年間いつでも申告できるようになっています。自営業の場合は毎年住宅ローン減税の申請が必要ですが、会社員の場合は2年目以降は会社で行う年末調整の際に手続きできます。

確定申告に必要な書類

確定申告に必要な書類には税務署や国税庁のHPでダウンロードできる確定申告書以外にもさまざまなものがあります。住宅ローン減税を受けるために必要な書類を確認しておきましょう。会社員であれば2年目からは年末調整で行えるので確定申告の必要はありません。ここで紹介するのは初回の確定申告時に必要なものとなります。ちなみに確定申告を行う先は自分が住んでいる地域の管轄の税務署であるのが基本です。

  • 確定申告書:税務署か国税庁のHPからダウンロードできます
  • (特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書:こちらも税務署か国税庁のHPからダウンロードできます
  • 住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書(原本):こちらはローンを組んだ金融機関から送られてきます
  • 住宅の登記事項証明書(原本):法務局に申請して受け取ります。郵送でも可能です
  • 住宅の不動産売買契約書(請負契約書)の写し:こちらは物件購入する際に不動産業者と交わす契約書です
  • 源泉徴収票
  • 本人確認書類の写し

確定申告は、期間中に税務署に並ぶというイメージがあるかもしれませんが、窓口だけでなく郵送や「e-Tax」という電子申請システムでも可能です。

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中古マンションを購入したら確定申告を:まとめ

女性 

この記事では以下の内容を紹介しました。

住宅ローン減税をするためには確定申告が必須です。特に会社員の方にとって確定申告は、とても複雑で難しいというイメージがあることでしょう。たしかに手間も時間もかかるものではありますが、一度やるだけで10年間控除が受けられれば合計で数百万円も節約になります。確定申告期間中は、税務署に相談窓口が設けられることも多いので、アドバイスを聞きながらぜひ面倒くさがらずにきちんと確定申告をしてくださいね。

監修 鈴木 良紀
(株)ウィルゲイツ・インベストント勤務。大手ゼネコン、ディベロッパー、不動産ファンドを経て、(株)ウィルゲイツインベストメントの創業メンバー。不動産、法律に広範な知識を有し様々なアセットのソリューションにアプローチ。宅地建物取引士・ビル経営管理士鈴木が監修した他の記事はこちら