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新しい住まいを探すなかでの悩みの種のひとつが、欲しい物件と予算との都合ではないでしょうか。「もう少し安ければ」と価格を理由に欲しい物件を諦めてしまう方も多いものです。 しかし、中古マンションであれば価格を理由にすぐ諦める必要はありません。本記事では、中古マンションを安く買うコツや値引きの相場などをお伝えします。本記事を読むことで、中古マンションをお得に購入できるコツを理解でき、欲しい物件を諦めずに購入に繋げるための役に立つでしょう。
中古マンションを安く買うコツその1：売主が個人か業者か確認しよう
売主が不動産会社などの業者なのか個人なのかで、値引きできる可能性が大きく変わってくるものです。
売主が個人
売主が個人である場合は、売主の資金力や時間的余裕によって値引きの可能性は左右されるものです。転勤や相続などで売却を急いでいある場合は、少しでも早く売却したいため値引き交渉に応じてくれる可能性があるでしょう。売主が新居に既に引っ越していて住宅ローンが残っている場合なども、比較的値引き交渉もしやすくなります。
反対に、売却までに時間の余裕があり、売却代金の必要にも迫られていない場合は値引きに応じてくれる可能性は低いといえます。売主としては少しでも高く売りたいものであり、時間に余裕があれば希望価格で購入してくれる人を待つものでしょう。
基本的に売主が個人であれば、売却価格を感覚的に捉え少しでも高く売りたいため、値引きに積極的に応じてくれるものではありません。値引き交渉するには、購入の意思をしっかり示し誠意を持って交渉に当たるとよいでしょう。
売主が業者
不動産会社などの業者が売主の場合、値引き交渉はかなり難しいものといえるでしょう。業者は販売価格を、購入代金や修繕費用、諸費用などを計算して決定しています。
また、個人の売主と違い価格を理論的に考えているため、原価以下に価格を下げることや、仲介手数料よりも利益が取れないような値引きは避けようとするものです。そのため、基本的には値引き交渉に応じてくれる可能性は低いといえるでしょう。
ただし、販売期間が長期間経過している物件であれば、利益が少なくなっても売却をしたいという場合も有り、値引きできる可能性があります。
売主が不動産会社の場合は、マンションを仕入れて加工して売却する１つの事業として１戸マンションを考えていますので、事業収支等の数字には非常にシビアです。
しかし、業者もプロです。半年以上売れていない物件は、価格設定が間違っていたと気づくでしょう。値引きの可能性は大いにあります。値引きを求めるのなら、不動産会社が売主かつ半年以上売れていない物件が狙い目です。
ただし、半年間売れていない物件は、値引き後の価格がその物件のフェアバリューかもしれません。よって、値引きに執着するのは、あまり得策とは言えません。値引き云々の前に、まずは自分のニーズを満たす物件を選ぶことが重要です。
中古マンションを安く買うコツその2：値引き可能な範囲や割合を押さえておこう
値引き交渉する前に、値引き可能な金額を理解しておく必要があります。値引き交渉する場合、個人の売主相手に高額な値引きを要求すれば売主の気分を害し、購入自体ができなくなる可能性もあるでしょう。
業者相手でも、極端な値引き交渉は不信感を持たれる可能性があるため注意が必要です。
端数切り落としや販売価格の3%～5%
値引き相場は、販売価格の3%～5%が一般的といわれています。値引きパターンとして多いのが、端数分を切り落とす形での値引きです。たとえば、販売価格が3,980万円であれば端数を切り落とし80万円値引きで交渉すると、売主も応じてくれる可能性が高くなります。
また、リフォームなどの修繕が必要な場合は、その費用分を値引き価格として交渉するとよいでしょう。
値引き可能の不動産物件は一定数存在しますし、売主もそれを想定しています。よって、最初は高めに売却価格を設定している売主も少なくありません。
売主の心情的には、販売当初の段階ではまだ高値での売却にチャレンジしたいものです。そのため、この時期の値引きは厳しいでしょう。しかし、物件が売れないまま２ヶ月位経過すると、売主は高値での売却チャレンジを諦めて「現実的な価格でも売りたい」という気持ちになります。この位の時期からが、値引き交渉のチャンスです。
周辺相場を把握したうえで値引き交渉を
値引き交渉の前には、周辺の物件の相場を調べておくことをおすすめします。物件の販売価格は定価がなく売主により決定されているものです。相場よりも高い価格設定の場合は、具体的な相場を提示することで値引き交渉しやすくなるでしょう。
また、あらかじめ値引き交渉されることを見込んで、相場よりも高めに値段を設定していることもあります。「値引きがうまくいってお得に購入できた」と思っていても、実は相場よりも高かったということもあり得るのです。
周辺の物件や不動産会社で価格をチェックすることや、不動産サイトを利用して多くの物件を見て、ある程度の相場知識をつけるようにしましょう。相場をもとに妥当な値引き金額を理解することで、値引き交渉をスムーズに進めやすくなります。
中古マンションを安く買うコツその3：値引き可能な中古マンションの特徴を知っておこう
中古マンションといっても値引き交渉の余地もない物件もあるものです。値引きの可能性のある物件の特徴を抑えることで、値引き交渉を持ちかけやすくなります。
一般的に値引きの可能性があるマンションの特徴には次のようなことがあります。
- 大規模な修繕が必要そうな物件である
- 相場よりも高い物件である
- 販売期間がかなり経過している
大規模な修繕が必要そうな物件である
マンションの劣化等で修繕が必要な物件であれば、リフォーム費用が必要なことを理由に値引き交渉を有利に進められるでしょう。交渉時には漠然とした価格ではなく具体的な価格を提示することをおすすめします。
内覧時にリフォームしたい箇所をチェックし、具体的なリフォームの見積もり金額があれば売主が受け入れてくれる可能性が高まるでしょう。
相場よりも高い物件である
売主が売り急いでいない場合や物件に愛着がある場合など、相場よりも高い価格が設定されていることがあります。相場とかけ離れた価格である場合は、相場価格を材料にして交渉することで値引きしてもらえる可能性が高いでしょう。
交渉前には周辺物件や類似物件の相場を調べておくことで、値引き交渉を持ちかけやすくスムーズに進められるようになります。
販売期間がかなり経過している
物件の販売から時間が経過してしまうと売主としては心配になり、売り急ぐ場合があります。販売スタートから半年～1年以上経過している物件であれば、値引き交渉した場合でも売主側も売却することを優先させる可能性があるのです。物件の販売期間も値引き交渉の判断材料になるので参考にするようにしましょう。
ただし、春や秋などの人の動きが活発になる時期はマンションの需要が高まるため、交渉が難しくなる傾向にあります。反面、その時期を逃して売れ残っている物件は交渉のチャンスがあるので、時期的な要因も交渉の際には判断するとよいでしょう。
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中古マンションを安く買うコツその4：ローン審査を事前に済ませておくことが大切
中古マンション購入のためにはローンを組むことが一般的でしょう。ローンを組む場合は、物件を探す段階で事前に審査を済ませておくことで希望の物件を手に入れられる確率が上がります。
中古マンションは基本的に、申し込み順で購入する権利があり、さらに住宅ローンの事前審査を通っておくことでより優先される傾向にあります。住宅ローンの事前審査が済んでいることによって、購入の意志を示すことにもつながり価格交渉の材料として使えるのです。
申し込み物件のローン審査が間に合わない場合でも、別の物件で審査が通っていればその結果を利用できる可能性があるため、審査結果は保管するとよいでしょう。
ただし、インターネットでの事前審査では価格交渉できない場合があるので注意が必要です。
ローン審査の通った順が、そのまま申し込み順になることもあります。折角良い物件に巡り合えてもローン審査の時間で他の人に買われてしまう可能性があるので、ローン審査は早めにしておくと良いです。
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中古マンションを安く買うために知る値引きの相場：まとめ
中古マンションを安く買うコツとして値引きについてお伝えしました。
- 中古マンションを安く買うコツその1：売主が個人か業者か確認しよう
- 中古マンションを安く買うコツその2：値引き可能な範囲や割合を押さえておこう
- 中古マンションを安く買うコツその3：値引き可能な中古マンションの特徴を知っておこう
- 中古マンションを安く買うコツその4：ローン審査を事前に済ませておくことが大切
中古マンションは物件や売主次第では値引き交渉することが可能であり、予算以上の物件であってもすぐに諦める必要はありません。ただし、値引き交渉は安く購入することを優先していては、売主の気分を害してしまい上手く交渉できないものです。買い手側も誠意をもって交渉を依頼する必要があるでしょう。本記事を参考に、値引きのコツを理解し売主も買い手も気持ちよく購入につなげられるようにするとよいでしょう。
監修者：鈴木 良紀
経歴：東京理科大学卒業。大手ゼネコン、ディベロッパー、不動産ファンドを経て、（株）ウィルゲイツインベストメントの創業メンバー。不動産、法律に広範な知識を有し様々なアセットのソリューションにアプローチ。保有資格：宅地建物取引士、ビル経営管理士、一級土木施工管理士、測量士補。執筆活動：投資僧
