2020年の東京オリンピックに向け、建材などの価格が上昇し、新築マンションの価格が高騰しています。その影響で中古マンションに注目が集まっています。中古マンションは一般的に築年数を経るごとにその価格が下がっていきますが、古いマンションには建物の劣化、大規模修繕などの問題が伴うもの。今回は中古マンションを購入するのに狙い目の築年数とその注意点についてご紹介しましょう。

マンション価格はこうして決まる

不動産購入経験4回だからわかること

リアルなマンション売却の体験談

新築マンションは土地の取得費に建物の建設費、これにモデルルームやパンフレットを作るなどの販売促進にかかる費用、販売会社の利益などがプラスされて決まります。ですが、新築もひとたび玄関の鍵を開け、足を踏み入れれば「中古」となり、販売促進費用や販売会社の利益を抜いた不動産の価値で評価されるようになります。

不動産の価値とは土地と建物の価値の合算。土地の価値はそのときの相場によって決まりますが、建物の価値は築年数を経るごとに下がります。マンションは価格の中の土地が占める割合が少ないので、築年数とともに価格が下がっていくのが一般的(都心の超一等地には例外もありますが)。

つまり、マンションは中古というだけで、販売促進費用などのイニシャルコストがかかっていないぶん割安となり、新築に比べ同じ立地や広さでも築年数によってはかなり安く購入できるというわけです。

同じ中古マンションでも下落率に違いがある

中古マンションの価格は築年数とともに下がっていきますが、その下落幅は一定ではありません。中古マンション築年別平均価格のデータを見ますと、築15年までは同じような下落率で年々価格が下がっていきますが、その後、価格は足踏み状態になります。これは、築15年以降は建物としての価値がなくなり、ほぼ土地だけの価値になったということ。

過去記事「マンションの売り時のタイミングと売るまでに必要な期間とは?」にも書きましたが、一般的にマンションは「築15年までに売れ」と言われています。

これは売主側から見た場合の話で、不動産の価値が下がりきってしまう前の築15年までに売ったほうがいいということ。これは買主側からいえば、これ以上価値が下がらない築15年以降を狙ったほうがいいと言えます。

築15年以降のマンションが狙い目だが……

マンション

築15年以降がいいとはいえ、古すぎるマンションはお勧めできません。築25~30年のマンションになりますと、建物が老朽化し、大規模修繕や建て替えの問題などが出てきます。建て替えとなると、それまでの修繕積立金だけでは足りずに、追加のお金が必要になるだけではなく、仮住まいするための引っ越しもしなくてはなりません。

マイホーム取得の際にはさまざまな税金の特例を受けられるのですが、その点でも築25年を超えたマンションはお勧めできません。築25年を超えた住まいを購入する場合、不動産取得税、住宅ローンの特別控除などが適用外になってしまうからです。

以上の点から、築15年から築20年くらいまでの中古マンションがもっとも狙い目といえるでしょう。

鉄筋コンクリート造のマンションの法定耐用年数は47年。これは建物の資産を計算する便宜上、財務省が定めたもので、実際にはマンションの寿命は60年以上だと言われます。築20年で購入しても、あと40年はじゅうぶんに住めることになります。

狙い目築年数のマンションを買うときの注意点

リフォーム

昨今は中古マンションの人気が高まっていますが、それでもまだまだ日本では「誰も使っていない真新しい新築のほうが気持ちいい」という根強い「新築神話」が残っています。それゆえ、「古いと売却できない」と思い込んでいる売主がリフォームを施してから販売するケースも。

当然、そのリフォーム代金は売却価格に上乗せされます。中古マンションを自分好みにしたいと考えている人はリフォーム前の中古マンションのほうが都合がよいでしょう。

中古の住宅探しからリフォームプランまで一か所で相談できるパナソニックが運営しているリアリエ物件リクエストというサービスもあります。リノベーションをしてくれる業者を新たに探す手間も省け、現状の中古マンションを見ながらリフォーム後のイメージがわかるのでおすすめです。

また、築15~20年とはいえ、きちんとしたメンテナンスが行われていなければ、老朽化が進んでいることもあります。内見の際には建物の壁に大きなヒビや汚れなどがないかチェックするようにしましょう。

マンション売却を考えているものの、何から始めて良いのか分からない方へ
マンション売却の査定をする前に

マンションの売却は一生に一回あるかないかの事です。非常に大きな金額になりますので「なるべく高く早く売りたい」という方は多いと思います。

そのために一番大切な事は「査定」で売却を依頼する不動産会社を見極める事です。ここからはその査定をする前に必ず読んでおいて頂きたいマンション売却20ヶ条をお話します。

マンションを売却する前に必ず読みたい20ヶ条
柏木珠希
フリーライター、渋谷区の商業ビルのオーナー。著書に「大家さん! これからの投資はシェアハウス・ゲストハウスがおトクです!」(秀和システム)、「20代、持ち家なし、貯金100万円でも月収以上を稼げる『オモロー式』不動産投資講座』(プレジデント社)など。