建材などの価格が上昇し、新築マンションの価格が高騰しています。その影響で中古マンションに注目が集まっています。中古マンションは一般的に築年数を経るごとにその価格が下がっていきますが、古いマンションには建物の劣化、大規模修繕などの問題が伴うもの。今回は中古マンションを購入するのに狙い目の築年数とその注意点についてご紹介しましょう。

マンション価格はこうして決まる

失敗しないで!不動産購入経験4回だからわかるポイントをお伝えします

リアルなマンション売却の体験談

新築マンションの価格に含まれているのは、土地の取得費と建物の建設費だけではありおません。これらにモデルルームやパンフレットを作るなどの販売促進にかかる費用や販売会社の利益などがプラスされます。

だから、新築マンションは高いのですが、ひとたび玄関の鍵を開け、足を踏み入れれば「中古マンション」扱いです。販売促進費用や販売会社の利益を抜いた不動産の価値で、マンション価格が評価されるようになります。

本来、不動産の価値は土地と建物の価値の合算。土地の価値は、その時の相場によって決まりますが、建物の価値は築年数を経るごとに下がります。マンションの場合、土地が占める価格の割合は少ないので、マンションの築年数と共に価格が下がっていくのが一般的です。都心の一部の地域には例外もありますが、そういったケースは稀でしょう。

つまり、マンションは中古というだけで、販売促進費用などのイニシャルコストがかかっていないぶん割安。同じ立地や広さの新築マンションよりも、かなり安く購入できるというわけです

同じ中古マンションでも下落率に違いがある

中古マンションの価格は築年数と共に下がっていきますが、その下落幅は一定ではありません。中古マンション築年別平均価格のデータを見ますと、15年までは同じような下落率で年々価格が下がっていきます。その後は、価格が足踏み状態になるのが一般的です。

これは、築15年以降は建物としての価値の新築感がなくなるので、建物価値の下落幅が少なくなり、一定の価値の土地と合わせた価値になったということ。

過去記事「マンションの売り時のタイミングと売るまでに必要な期間とは?」にも書きましたが、一般的にマンションは「築15年までに売れ」と言われています。

これは売主側から見た場合の話で、新築プレミアムが残る築15年までに売ったほうが良いということ。一方、買主側は、これ以上価値が下がらない築15年以降を狙ったほうが良いと言えます。

築15年以降の中古マンションが狙い目だが……

古いマンションは管理体制をチェック

築15年以降のマンションが狙い目とはいえ、古過ぎるマンションは建物が老朽化し、大規模修繕や建て替えの問題が出てくる可能性もないわけではありません。

とは言え、適切に管理修繕されているマンションのほとんどで、このような問題は起きていません。築年数が古くても管理体制を十分精査すれば、良い物件に巡り合えることも十分に可能。築年数が古いマンションを購入する際には、管理体制のチェックを怠らないようにしたいものです。

築25年を超えたマンションについて

マイホーム取得の際には、さまざまな税金の特例を受けられます。しかし、築25年を超えた住まいの購入には、不動産取得税、住宅ローンの特別控除などが適用されません。

そういった理由から、築25年未満のマンションを購入したほうが一見お得のような感覚になりやすいのですが……一概には言えません。

何故なら、不動産取得税、住宅ローンの特別控除などが適用される中古マンションには、価格が上乗せされているケースが多いからです。購入検討者のほとんどが、月々の支払いや自己資金で物件を選ぶため、特例を加味した資金計画を提示されてしまっても気づきにくいのです。

マンションの寿命

鉄筋コンクリート造のマンションの法定耐用年数は47年。木造一戸建ての法定耐用年数は20年。これは建物の資産を計算する便宜上、財務省が定めたもので、実際にはマンションの寿命は60年以上だと言われます

ただし、古い物件に住む時には、内装のリノベーションをおすすめします。または、リノベ済みの物件を選ぶと良いでしょう。室内の配管や設備は、経年で痛んでいることが多いです。そのため、何らかの形でリノベーションしてから居住したほうが安心と言えます。

狙い目築年数のマンションを購入するときの注意点

リフォーム

昨今は中古マンションの人気が高まっていますが、まだまだ日本では「誰も使っていない真新しい新築のほうが良い」という、根強い「新築神話」が残っています。それゆえ、「古いと売却できない」と思い込んでいる売主がリフォームを施してから販売するケースも。

内覧で部屋を見てもらった時に、生活感があり過ぎる部屋より、綺麗なほうが売れそう……そう考える売主の気持ちは、もっともです。

しかし、リフォームをすればそのリフォーム代金は売却価格に上乗せされます。結果的には、高い売り出し価格を設定せざるをえないでしょう。買主が「中古マンションを自分好みにしたい」と考えるのであれば、むしろリフォーム前の中古マンションのほうが都合が良いかもしれません。

中古の住宅探しからリフォームプランまで一か所で相談できるパナソニックが運営しているリアリエ物件リクエストというサービスもあります。リノベーションをしてくれる業者を新たに探す手間も省け、現状の中古マンションを見ながらリフォーム後のイメージがわかるのでおすすめの購入方法です。

安易に築年数で仕分けをしないで

中古マンション購入で重要なのは管理状態

きちんとしたメンテナンスが行われていなければ、築年数以上に老朽化が進んでいることもあります。内見の際には建物の壁に大きなヒビや汚れなどがないかチェックするようにしましょう。

同時に「築年数が古いから」という理由だけで購入候補から外すのも考えものです。古いマンションの中にも、メンテナンスがしっかりされ、耐震強度も問題ないマンションも存在します。たくさんの物件を実際に見てから検討すると、より理想に近いマンションに出会えるでしょう。

エリアや予算も含めて家探しの相談をしたい方はライフルホームズが運営する住まいの窓口ならば無料でご相談できますのでこうしたサービスを活用されるのもおすすめです。

LIFULL HOME’S 住まいの窓口

監修 鈴木 良紀
(株)ウィルゲイツ・インベストント勤務。大手ゼネコン、ディベロッパー、不動産ファンドを経て、(株)ウィルゲイツインベストメントの創業メンバー。不動産、法律に広範な知識を有し様々なアセットのソリューションにアプローチ。宅地建物取引士・ビル経営管理士

サイト:https://fudousan.click/


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マンション売却の査定をする前に

マンションの売却は一生に一回あるかないかの事です。非常に大きな金額になりますので「なるべく高く早く売りたい」という方は多いと思います。

そのために一番大切な事は「査定」で売却を依頼する不動産会社を見極める事です。ここからはその査定をする前に必ず読んでおいて頂きたいマンション売却20ヶ条をお話します。

マンションを売却する前に必ず読みたい20ヶ条
柏木珠希
フリーライター、渋谷区の商業ビルのオーナー。著書に「大家さん! これからの投資はシェアハウス・ゲストハウスがおトクです!」(秀和システム)、「20代、持ち家なし、貯金100万円でも月収以上を稼げる『オモロー式』不動産投資講座』(プレジデント社)など。