マンションを売却し、利益が出れば確定申告を行うことを知っている人は多いでしょう。しかし、中古マンションを購入した場合にも、税金をお得にするために税務署への確定申告が必要なことはご存じでしょうか。

この記事では中古マンションを購入したら必ず行うべき確定申告について、メリットや必要な書類などを解説しています。これからマンションの購入を検討しているのなら新築・中古限らず参考になる内容になっています。ぜひ最後までご覧ください。

中古マンションを購入したら確定申告をする理由

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マンションの購入をする場合、ほとんどは金融機関で住宅ローンを組んでいます。ローンには金利と呼ばれる利息がありますが、実は住宅ローンには金利負担を減らすための措置として「住宅ローン減税制度」が設けられています。この住宅ローン減税制度を受けて支払う税金を減らすために、税務署への確定申告が必要なのです。

住宅ローン減税制度とは

住宅ローン減税制度は正式名称を「住宅借入金等特別控除」と言います。この制度は、個人が住宅ローンを利用してマイホームの購入やリフォームを行う場合に、金利負担を軽減するためにつくられたものです。一定の要件を満たすことで、所得税からの控除や、翌年の住民税から控除が受けられます。

所得税や住民税は、所得に対してかけられる税金です。所得とは収入から経費や控除を差し引いたもの。経費や控除を差し引いて最終的に残った所得が少なければ当然それにかけられる税金が安くなります。住宅ローン減税制度は、「税額控除」と言い、直接所得税から差し引かれる控除です。つまり直接的に税額を下げられる制度のため、マンションを購入したら絶対に適用させなければならないと言えるでしょう。

控除という言葉はあまり聞きなれないかもしれません。控除には配偶者控除や社会保険料控除などあり、社会保険料控除であれば健康保険料や年金などで支払った金額が所得金額から差し引かれます。ひとことで言えば税金を払う上で、お得な制度。さまざまな控除のうち、住宅ローンに対しての控除が住宅借入金等特別控除である、住宅ローン減税制度というわけです。

住宅ローン減税制度の内容

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ここからは住宅ローン減税制度を受けるための要件や期間などについて具体的にみていきます。

住宅ローン減税制度:減税される期間は?

住宅ローン減税制度によって減税(控除)が受けられる期間は、以前は10年間でした。その後、消費税の増税に伴い現在は13年間に延長されています。これは不動産業者から購入した場合で、個人から購入した場合は10年間のままである上に減税される金額も少なくなります。

減税期間が長ければその分お得になる税金が多くなるので、この変更は住宅の購入を考えている人にはとても有利なものです。しかし、この措置は令和元年10月から令和2年12月までに居住を開始した場合の一時的なもの。令和3年1月1日から令和3年12月31日までの入居については、また減税期間が10年間に戻りますので注意してください。

監修者から

売主が不動産会社(消費税課税業者)か個人かで、住宅ローン減税の恩恵は大きく異なります。たとえば、4,000万円以上のローンを組んで物件を購入する場合、減税総額で250万円もの差が出ます。売主が不動産会社かどうかのチェックは非常に重要です。

売主の違いによる減税額の変化

売主が不動産業者なのか個人なのかの違いで、住宅ローン減税の効果も大きく変わります。以下の表で確認していただければ、不動産業者から購入したほうが住宅ローン減税の効果が大きいとよくわかるでしょう。

個人と業者との住宅ローン減税比較

売主の種類控除対象残高の上限額控除率各年控除上限額控除期間控除期間
業者が売主4,000万円1%40万円520万円13年
個人が売主2,000万円1%20万円200万円10年

住宅ローン減税総額比較 シミュレーション

売主の種類購入後5年の残債控除率控除対象残債控除額(年)控除額合計
業者が売主47,630,048円1%4,000万円40万円392万円
個人が売主47,630,048円1%2,000万円20万円200万円
売主が個人である場合との大きな差年間20万円192万円

住宅ローン減税:月額支払額比較シミュレーション

売主の種類月額ローン支払い額
(5,480万円・35年ローン)
ローン減税月額ローン減税を考慮した実質支払月額控除期間
業者が売主108,314円33,333円74,981円13年
個人が売主108,314円16,667円91,647円10年
売主が個人である場合との大きな差-16,667円3年

住宅ローン減税制度:どのくらい減税される?

減税される期間は、新居への入居日によって異なりますが、1年ごとの控除される金額の計算方法は同じです。計算式は「毎年末の住宅ローン残高の1%」となります。控除額は1年間で最大40万円です。毎年末の住宅ローン残高の1%と比べて低い方の金額が控除額となります。

具体例

令和元年10月から令和2年12月までに居住を開始し、13年間の控除期間がある場合、1年目から10年目までは「毎年末の住宅ローン残高の1%」が控除金額ですが、11年目から13年目までは「建物価格×2%÷3」または「年末のローン残高の1%」のいずれか低い金額が控除金額となります。

ポイント

ここで注意したいのは、この計算で出された数値と同じだけ税金が安くなるという点です。住宅ローン減税制度は、「税額控除」と言い、直接所得税から差し引かれる控除です。たとえば社会保険料控除は所得から差し引く「所得控除」であるため控除額と安くなる税金はイコールではなく、最終的な所得に対して一定の税率で税金がかけられるのに対し、住宅ローン減税制度は「税額控除」であるためかなり大きな節税効果があります。

減税される金額を計算してみよう

女性 税金

たとえば、年末時点の住宅ローン残高が2,000万円の場合は以下のような計算になります。

「2,000万円×1%=20万円」。これがその年の所得税から控除できる金額です。

控除可能額は「年末時点のローン残高の1%」と、「最大控除額の40万円」のうち少ない金額のほうが適用されます。たとえば、年末時点で5,000万円のローンが残っていた場合、計算式にあてはめると「5,000万円×1%=50万円」です。

しかし、年間の最大控除額は40万円と決められているため、住宅ローン控除として所得税から差し引くことができる金額は40万円となります。控除額は、所得税から差し引かれます。所得税よりも控除額の方が大きい場合、差額は住民税から控除されます。

たとえば、控除額が30万円、元々支払うべき所得税が8万円、翌年の住民税が16万円の場合、本来納めるべき所得税8万円より控除額30万円のほうが大きいので、所得税の納付は不要になります。

住民税にも影響がある

所得税から控除しきれなかった22万円分は翌年の住民税から差し引かれますが、住民税からの控除額は上限が決まっており、前年の課税総所得金額の7%(136,500円限度)までとなります。ちなみに「翌年の」住民税と述べているのは、住民税は前年の所得に対してかけられるものだからです。住宅ローン減税制度は、所得税だけでなく住民税もお得にしてくれます

住宅ローン減税の適用条件

住宅ローンの減税を受けるためにはいくつかの要件を満たす必要があります。さまざまな要件がありますが、主なものは以下の通りです。

  • 減税を受ける人が住宅の引き渡し日から6か月以内に入居すること。
  • 控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下
  • 床面積が50㎡以上
  • 10年以上かけて返済する住宅ローンであること
  • 居住した年とその年の前後2年ずつを合わせた計5年間に、居住用財産の譲渡による長期譲渡所得の課税の特例といった適用を受けていないこと

売主が不動産業者か、築年数は適用範囲内か、専有面積は適用範囲内かといった3点は購入前に十分注意して調べるようにしてください。

長期譲渡所得の課税の特例とは、マイホームなどの自分が住んでいるまたは以前に住んでいた家を売却する場合に適用される特別控除で、所有期間に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで差し引くことできる特例です。これを居住した年とその年の前後2年ずつを合わせた計5年間に受けていれば、住宅ローン減税は適用できなくなります。

住宅ローン減税は新築でも中古物件であっても対象となります。中古物件の場合は、現代の耐震基準を満たしている必要があります。また、増築や一定規模以上の修繕・模様替え、省エネ・バリアフリー改修なども100万円以上の工事費の場合は、住宅ローン減税の対象となります。ただし、省エネやバリアフリーの場合は、別のリフォーム減税(特定増改築等住宅借入金等特別控除)の方が有利な場合がありますので、注意してください。

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確定申告による住宅ローン減税の申請方法

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初めて住宅ローン減税を受ける場合には、確定申告を行う必要があります。会社員であれば白色申告です。確定申告の期間は例年2月16日から3月15日ですが、住宅ローン減税を受けるためだけに確定申告をする場合は、翌年の1月1日から5年間いつでも申告できるようになっています。

自営業の場合は毎年住宅ローン減税の申請が必要ですが、会社員の場合は2年目以降は会社で行う年末調整の際に手続きできます。

確定申告に必要な書類

確定申告に必要な書類には税務署や国税庁のHPでダウンロードできる確定申告書以外にもさまざまなものがあります。住宅ローン減税を受けるために必要な書類を確認しておきましょう。

会社員であれば2年目からは年末調整で行えるので確定申告の必要はありません。ここで紹介するのは初回の確定申告時に必要なものとなります。ちなみに確定申告を行う先は自分が住んでいる地域の管轄の税務署であるのが基本です。

(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書

こちらは税務署か国税庁のHPからダウンロードできます。

住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書(原本)

こちらはローンを組んだ金融機関から送られてきます。

住宅の登記事項証明書(原本)

法務局に申請して受け取ります。郵送でも可能です。

住宅の不動産売買契約書(請負契約書)の写し

こちらは物件購入する際に不動産業者と交わす契約書です。

源泉徴収票・本人確認書類の写し

確定申告は、期間中に税務署に並ぶというイメージがあるかもしれませんが、窓口だけでなく郵送や「e-Tax」という電子申請システムでも可能です。

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中古マンション購入時は、税務署に確定申告!

この記事では以下の内容を紹介しました。

住宅ローン減税をするためには確定申告が必要です。特に会社員の方にとって確定申告は、とても複雑そうというイメージを持っている方が多いでしょう。たしかに手間も時間もかかるものではありますが、一度やるだけで10年間控除が受けられるのはとてつもなく大きなメリットです。会社員であれば同僚のマイホームを購入者から話を聞くこともできるでしょう。ぜひ面倒くさがらずにきちんと確定申告をしてくださいね。

監修 鈴木 良紀
(株)ウィルゲイツ・インベストント勤務。大手ゼネコン、ディベロッパー、不動産ファンドを経て、(株)ウィルゲイツインベストメントの創業メンバー。不動産、法律に広範な知識を有し様々なアセットのソリューションにアプローチ。宅地建物取引士・ビル経営管理士鈴木が監修した他の記事はこちら