目次
マンション転売で利益を得るためのコツをいくつかの項目に分けて解説する記事です。
都心部を中心にマンションの価格が上昇しています。マンションの価格上昇が起こっている地域では、マンションでの転売で利益を目指す方もいるでしょうから参考にしてください。
マンション転売で利益を得るためのコツ1：税率に注意しよう
最初にチェックしておきたいのがマンションを売却した利益に課される税金です。
不動産を売却して利益が出ると、不動産の譲渡所得として計上し所得税と住民税を納める必要があります。この不動産の譲渡所得は売却した不動産の所有期間に応じて税率が決められている点に注意が必要です。
譲渡所得の税率
不動産の譲渡所得の税率は以下のように定められています。
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所有期間 |
所得税 |
住民税 |
合計 |
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短期譲渡所得 |
5年以下 |
30.63% |
9% |
39.63% |
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長期譲渡所得 |
5年超 |
15.315% |
5% |
20.315% |
短期譲渡所得と長期譲渡所得では税率が倍程度変わるので、まずは長期譲渡所得に該当する年数分所有してから売却することを考えるとよいでしょう。
所有期間の算定方法について注意
不動産の譲渡所得計算上の所有期間については、特殊な計算方法が用いられるため注意が必要です。
というのも、純粋な所有期間ではなく「売却した年の1月1日時点の所有期間」によって短期譲渡所得か長期譲渡所得かが決定されます。
たとえば、2014年7月に購入したマンションを2020年8月に売却した場合、所有期間は6年1カ月ですから、所有期間は5年超で長期譲渡所得に該当するように思えます。
しかし、売却した年の1月1日、つまり2020年1月1日時点では所有期間は5年5カ月しか経過していません。
このため、上記ケースでは短期譲渡所得が適用されることになります。
とくに短期譲渡所得か長期譲渡所得か微妙なタイミングでマンションを売却する場合は注意が必要だといえるでしょう。
まずマイホームを売却した時は、所有期間に関わらす利益3,000万円までは税金がかからない特例があります。この制度を利用する前提で、その他の特例を参考にしてください。
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マイホームの場合所有期間10年超で軽減税率の適用を受けられる
また、マイホームを売却する場合、所有期間10年超など一定の要件を満たすことで、課税譲渡所得6,000万円以下の部分まで14.21%に軽減できる特例の適用を受けることができます。
この特例においても、10年超の判定は売却した年の1月1日時点で行われます。
相続したマンションの所有期間について
通常、課税譲渡所得の所有期間は自分で所有している期間で判定されますが、相続したマンションについては被相続人(亡くなった方)が所有していた期間も所有期間として認められることになっています。相続したマンションを売却するケースでは、権利証などで被相続人の所有期間を調べておくとよいでしょう。
とくにマンションは、相続後空き家になった場合の住宅を売却する3,000万円控除が利用できませんので、相続前に売却する事が非常に重要となります。
所有と居住の違いには気を付けてください。自分が住んでいるマイホームに関しては手厚い特例があります。
相続でも、親と同居して居住している場合と親と別居していたために空き家を相続する場合とでは、税制が大きく変わります。
マンション転売で利益を得るためのコツ2：手元に残るお金を計算！
マンションを転売して利益を得ることを考えるのであれば、単に売却価格だけを見るのではなく、手元に残るお金を計算しておくことが大切です。
手元に残るお金の計算方法
マンション売却において手元に残るお金は以下のような計算式で計算するとよいでしょう。
手元に残るお金の額=マンションの売却額-各種経費-税金
マンション売却前から各種経費や税金についてある程度把握しておくことが重要です。
マンション売却における各種経費
マンション売却時の経費としては以下のようなものが考えられるでしょう。
- 仲介手数料
- 登記費用
- ローン完済手数料
- 修繕費
仲介手数料については、売却額が400万円以上の場合、売却額×3%+6万円+消費税が上限と法律で定められており、ほとんどの場合この上限額支払う必要があります。
登記費用
また、登記費用については、一般的に所有権移転登記などの費用は、買主側が負担することになっています。ただし、ローンが残っている場合には抵当抹消登記が必要になる他、購入時と住所が変わっている場合には住所変更登記が必要なケースもあるでしょう。
いずれも登録免許税として1筆1,000円支払う必要がある他、司法書士を利用する場合は司法書士報酬として10,000円程度支払う必要があります。
修繕費
修繕費についてはマンション売却前にリフォームやクリーニングを実施する際の費用です。
どの程度修繕するのか、どの業者に依頼するのかなどによって大きく変わるため、早い段階で見積もりを取っておくことをおすすめします。
マンション売却における税金
マンション売却における税金には、印紙税や登記の際に必要な登録免許税があります。とはいえ、そう高額なものでもありません。マンション売却において重要となるのは、やはり先ほどご紹介した譲渡所得でしょう。
譲渡所得の計算方法については、次で詳しく解説していきたいと思います。
マンション転売で利益を得るためのコツ3：譲渡所得の計算方法
マンションを転売して利益を狙う際には、あらかじめ経費や税金について把握しておくことが大切です。経費や税金には先述の通りさまざまな項目がありますが、中でも大きな額となりやすいのが譲渡所得。
ここでは、譲渡所得の計算方法について見ていきましょう。
課税譲渡所得の計算
課税譲渡所得は以下の計算式で求められます。
課税譲渡所得=不動産の売却額-取得費-譲渡費用-特別控除
以下、取得費と譲渡費用、特別控除について見ていきたいと思います。
取得費
取得費とはマンションを取得したときに要した費用のことで、マンションの購入代金など計上できます。
ただし、マンションの購入代金のうち建物部分については減価償却した分を差し引かなければなりません。なお所有期間の算定と同じように、相続したマンションを売却する場合には元の所有者が購入したときの価格を計上できるようになっています。
売買契約書を紛失した等の理由で購入時の価格が分からない場合、概算法といって売却額の5%程度を計上することになります。取得費の額を当たり前に計上するのと比べると額が小さくなってしまうことが多いため注意が必要です。
譲渡費用
譲渡費用とは、マンションを売却するときに要した費用のことで、仲介手数料や登記費用、修繕費などを計上できます。
特別控除
特別控除とは、マイホームを売却したときに適用を受けられる「3,000万円特別控除」などの適用を受けるときに差し引けるものです。
要件を満たしていれば大きく納税額を減らすことができるため、事前に確認しておくとよいでしょう。
納税額のシミュレーション
課税譲渡所得を求めたら、冒頭でご説明した税率を掛けて納税額を算出できます。
ここでは、以下の物件を売却することを想定して譲渡所得の納税額をシミュレーションしてみましょう。
- 売却額5,000万円
- 取得費3,000万円(減価償却については考慮しない)
- 譲渡費用500万円
- 特別控除の適用なし
- 所有期間8年
すると、納税額は以下のようになります。
課税譲渡所得=5,000万円(売却額)-3,000万円(取得費)-500万円(譲渡費用)
納税額=1,500万円(課税譲渡所得)×20.315%(長期譲渡所得)=約304万円
利益額のシミュレーション
また、上記と同じ条件で利益額をシミュレーションしてみましょう。利益額を求める計算式は以下の通りでした。
手元に残るお金の額=マンションの売却額-各種経費-税金
上記計算式に数値を当てはめると以下のようになります。
5,000万円(売却額)-500万円(各種経費)-304.725万円=4195万円
このマンションは3,000万円で購入したマンションなので、4,195万円-3,000万円=1,195万円を利益として得られる計算となります。
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一括査定サービス
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まとめ：マンション転売では売却金額よりも利益を意識すること
マンションを転売して利益を得るためのコツについてお伝えしました。
大切なのは、以下の3点です。
- 売却額ではなく利益を意識することが大切
- 利益を計算するときは各種経費や税金を把握しよう
- とくに譲渡所得が高額になりやすいので注意
マンションの売却額だけに捉われることなく、転売でいくらの利益が出るのかをしっかりシミュレーションしておくことが大切です。
監修者：鈴木 良紀
経歴：東京理科大学卒業。大手ゼネコン、ディベロッパー、不動産ファンドを経て、（株）ウィルゲイツインベストメントの創業メンバー。不動産、法律に広範な知識を有し様々なアセットのソリューションにアプローチ。保有資格：宅地建物取引士、ビル経営管理士、一級土木施工管理士、測量士補。執筆活動：投資僧
