目次
今住んでいる家や、相続で引き継いだ家の売却を検討している方！
そんなあなたに向けて、家を売るための一般的な不動産仲介と不動産買取の2つを詳しく解説します。
それぞれの家を売る方法の特徴、実際はどちらがおすすめなのか……解説します。ぜひ参考にしてください。
不動産仲介と不動産買取
家を売却する方法は、主に2つ。
まず、不動産業者に仲介をしてもらって一般客に売り出して買い手を見つける「不動産仲介」です。
そして、不動産の買取を行っている業者に直接買い取ってもらう「不動産買取」。この2つの方法があります。
どちらを選ぶべきかは、状況によって異なります。手元に残る金額で考えると……築年数が新しい、立地がよい、リフォームを行わなくてもそのまま買い手がつくような不動産の場合は不動産仲介。
一方、築年数が古く設備も古くなっていて、リフォームや手直しをしないと買い手が見つからないような家の場合には不動産買取がおすすめです。
それぞれの売却方法の流れを確認しておきましょう。
不動産仲介の流れ
不動産仲介ではまず金額の査定をしてもらい、その金額に納得できれば仲介業者と契約を結んで一般に販売を行います。
購入希望者が現れれば、売買の交渉や契約を行う。これが、一般的な仲介の流れです。
1つ1つのステップを簡単に確認していきます。
ステップ１：査定
査定はマンションがいくらで売れそうか確認してもらう作業のこと。
不動産仲介の場合、いくらで家を売るのかは売主の判断です。しかし、市場の相場より高く売りに出すと、買い手は見つかりづらくなります。仲介業者と相談をしながら売却価格を決めるのが通常。仲介業者は、不動産が売れて初めて利益を得られます。
そのため、自社の査定よりも高い値付けで売り主が売却しようとした場合、売却のための契約を結ばなくなります。
不動産業者が「売却できそう」と思えて初めて次に進める
不動産仲介では、査定の結果に納得し、最終的に自分が望む金額で売却できそうだと判断したときに初めて次のステップにすすめます。仮に査定価格に納得できない場合は、別の会社に査定依頼を出す方法もあります。
しかし、査定をたくさんの会社に依頼することはおすすめできません。
仲介業者は、自社を通して売却できなければ利益がありませんので、たくさんの会社に査定依頼をする物件に対しては、売ろうとする本気度が下がってしまうからです。
また、あえて高めの不正確な査定をし、売却の契約を結ぼうとする不動産も現れやすくなります。査定は3社ほどまでにしておくのが妥当でしょう。おすすめはすまいValueです。大手不動産6社からの査定を一括で申し込めます。もちろん査定は無料です。
ステップ2：媒介契約
媒介契約とは、売主と仲介業者の間で「不動産の売却を依頼する」という契約のことです。
媒介契約には「一般媒介契約」、「専任媒介契約」、「専属専任媒介契約」の3種類があり、この中から1つを選びます。
一般媒介契約
一般媒介契約は、複数の不動産業者と契約できるメリットがあります。
しかし、困ったことや分からないことがあったときに特定の不動産業者に頼りづらいというデメリットがあります。
専任媒介契約
専任媒介契約は、1つの不動産業者に売却を任せる契約のこと。
自分で売却相手を探すことは問題ありません。
1つ不動産業者に限定するので、一般媒介契約と比べて売却できるかどうかが不動産業者の手腕に依存しやすいという懸念はありますが、密なサポートが受けやすい契約だと言えます。
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約は、専任媒介契約よりもルールが厳格なものになります。
自分で売却相手を見つけた場合、一般媒介契約や専任媒介契約では仲介業者に手数料を支払う必要はありません。
しかし、専属専任媒介契約の場合は依頼した仲介業者の仲介扱いになり報酬の支払い義務が発生します。複数の不動産業者と契約できない点は専任媒介契約と同じです。
不動産業者からすれば、利益がとりやすい専属専任媒介契約には大きなメリットがありますが、売主からすると使い勝手が良いものとは言いづらいです。
そのため、最初は専任媒介契約を1か月ほど行い、それでも買い手が見つからなければ一般媒介契約に切り替えるのがおすすめです。
ステップ3：販売活動
媒介契約を結んだあとは、実際に販売する段階に入ります。購入希望者が内見などをするのもこのステップです。
ステップ4：契約
購入希望者と契約を結んでいきます。仲介で不動産を売却する際に注意すべきなのは瑕疵担保責任です。
瑕疵（かし）とは欠陥のこと。不動産仲介の場合は、仲介業者を通して一般の方が購入したのちに雨漏りやシロアリ被害などが発覚した場合、売主が修繕をしなければなりません。最悪の場合は売買契約が解除されることもあります。
契約は慎重に、お互いに疑問点がないようにすすめていく必要があります。
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不動産買取の流れ
不動産業者に直接買取を依頼する不動産買取は、一般に売りに出すわけではないので、査定金額がそのまま買取金額となり、買取業者と売買契約を結びます。
ステップとしては
- 不動産業者を選ぶ
- 査定をしてもらう
- 契約を結ぶ
という流れになります。
不動産買取の場合は、買い手がプロの不動産業者ですので、瑕疵担保責任は問われません。
結局、家を売る時は不動産仲介と不動産買取、どっちがお得？
不動産仲介と不動産買取の2つの売却方法において、常にどちらがお得になるというものはありません。場合に応じて選び分ける必要があります。
業者に買取を依頼すると、相場の7割ほどで買いたたかれて損をする？
不動産の買取を行っている業者に買取を依頼すると、相場の7割ほどで買いたたかれて損をするという話があります。これは半分事実で半分は誤解。
損をするのはリフォームが不要な新しい物件を売却する場合だけです。
新しい物件であれば仲介で一般客にそのままで売却できますので、買取会社を通すとそのまま売れる物件所有者という地位を譲るだけで物件が売れる金額は変わらないので、業者の経費分損をしてしまいます。
リフォームが必要な物件の場合
リフォームが必要な物件の買取を、買取会社に依頼した場合は、買取業者がリフォームをした上で一般に売りに出すことになります。
不動産買取ならば買い手がつかないような物件を買い取ってもらえますので、不動産業者への売却価格こそが、その物件の相場となるわけです。
このことを理解せずに、「不動産買取は損」だと決めつけて仲介にこだわってしまっては、いつまでたっても買い手がつきません。
しかも、定期的に物件の手入れをする必要もあります。さらには固定資産税も課せられるので、持っているだけで損をしてしまう状況が続くでしょう。
まとめ：家を売る時は、その家の状態をよく考えて！
この記事では以下の内容を紹介しました。
リフォームがいらないような家なら仲介に出し、リフォームをしないと買い手が見つからないような家なら不動産買取をしてもらうのがセオリーになることはぜひ覚えておいてください。
監修者：鈴木 良紀
経歴：東京理科大学卒業。大手ゼネコン、ディベロッパー、不動産ファンドを経て、（株）ウィルゲイツインベストメントの創業メンバー。不動産、法律に広範な知識を有し様々なアセットのソリューションにアプローチ。保有資格：宅地建物取引士、ビル経営管理士、一級土木施工管理士、測量士補。執筆活動：投資僧
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