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マンションを売りたいけれど、何から始めていいのかわからない。マンションを売るかどうかは、相場を知ってから決めたい。そんな方は必見です。あなたが現在持っているマンションの相場を、簡単に調べる4つのステップをお伝えします。
４つのステップを踏めば、自分のマンション相場は簡単にわかる
「今、住んでいるマンション……一体いくらくらいで売れるんだろう？」と気になりますよね。今住んでいるマンション、もしくは所有しているマンションを売りたい人が簡単に相場を調べる4つのステップをご紹介します。
- 不動産ポータルサイトで調べる
- 一括査定サービスを利用する
- 路線価と路線価図を調べる
- 不動産屋の売却募集のチラシやインターネットで相場を調べてもらう
それぞれの手順を順番にくわしく説明します。
マンション相場を調べるステップ①：同じマンションの違う部屋が売りに出ていないか調べる
SUUMOなどの不動産ポータルサイトで同じマンションが売りに出ていないか、また、近隣のマンションで同じような築年数、広さ、駅の距離で売りに出ていないかを調べます。「同じマンションであればそう値段は違いがないだろう」と安易に考えないように注意しましょう。階数と面積で、売却相場は驚くほど変わります。
東京タワーやレインボーブリッジが見える部屋か否かでも同じマンションでも価格は大きく変わる事を実体験しています。
具体例
例えばタワーマンションで、低層階と高層階とで価格の違いがあり、2ＬＤＫの60㎡と、4ＬＤＫの90㎡でも価格が大きく違います。同じマンションだからといって、価格が同じとは限らないことが、注意点です。同じマンションで同じような階数で同じような広さであれば参考になるのは当然。仮に、該当するようなマンションが売りに出ていなくても、近隣の築年数が近いマンションの売却価格は参考になります。
築年数は1981年（昭和56年）よりも前か後か
築年数が1981年以前なのか以後なのか、それだけで物件の価値は変わるので覚えておきたいところ。昭和56年に耐震法の法律が変わり、旧耐震でのマンションと新耐震のマンションとで分かれるからです。
新耐震と旧耐震の境い目は、築年月日でなく建築確認申請を提出した日で分かれます。1981年周辺に竣工したマンションは新耐震旧耐震混在の時期なので、「建築確認申請日」を確認しましょう。
もしも売りたいマンションが1980年の旧耐震物件で、近くに1979年の物件と1982年の物件があったら、同じ旧耐震である1979年のマンションの価格を調べたほうが参考になりやすいでしょう。
実際に新耐震と旧耐震の販売を行った体験から話しますと、同等築年数であれば新旧耐震基準であまり価格差なかったと感じています。それは耐震基準を気にする方は旧耐震の物件を購入の選択肢に入れていませんし、耐震基準よりも数十年無事に壊れなかった実績を評価する方は旧耐震でも気にせず購入するからだと思います。
マンション相場を調べるステップ②：不動産一括査定サービスを利用する
マンションや戸建てなどの不動産を査定を一括して頼めるサービスがあります。これが一番簡単な方法かもしれません。「いきなり見積もりを出したら不動産会社が営業に来るんじゃないの？」と不安な方もいらっしゃるかもしれません。中にはそんな会社もあるかもしれませんが、登録する不動産会社をしっかり精査して登録しているサイトを選べば大丈夫です。安心しておすすめできる大手企業が運営している2サイトを紹介しておきます。
すまいValue
1つ目のおすすめはすまいValueです。大手不動産6社からの査定を一括で申し込めます。もちろん査定は無料です。
Home’s
2つめのおすすめは、LIFULL HOME’Sが運営しているHOME’Sです。こちらは約2,800社の不動産会社が登録しておりどんな会社なのか説明も具体的です。
買取博士
築年数の古い、リフォームもしていないそのままの状態では商品として完全な状況ではないと感じた時は買取博士がおススメです。このサイトは売却に仲介料もかからない点も魅力です。仲介と異なる、直接買取のメリットは以下の様なものがあり一度相談してみるといいと思います。
- 売却後の責任を全く負わなくてよい安心感がある
- スケジュールを合わせてお部屋を見せる、内覧の対応をしなくてよい
- 秘密厳守、広告活動も行わないので近隣の方に売却をしられません
- 仲介手数料がかからない
- 買主が業者である為、買い替えなどのスケジュールに柔軟に対応できる
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マンション相場を調べるステップ③：マンションがある土地の相場を調べる
次にそのマンションがある土地の価値をしらべます。
駅から徒歩何分か、どの規模の駅かを調べる
同じマンションでも駅徒歩5分と駅徒歩15分では全く値段が異なります。どんなにいいマンションでも環境が不便なら高く売るのは難しいです。新幹線が止まる駅や、駅前の商業施設が充実している、複数の路線が乗り入れているなど駅によって環境も変わるので、売りたいマンションの利用駅と同等の駅で探します。駅の利用者数も自治体や鉄道会社のHPで調べることができます。
路線価とは
その土地の１㎡あたりの固定資産税を「路線価」といいます。固定資産税を計算する時の評価額であって、イコール「土地の価値」ではないのですが目安にはなります。インターネットで調べて国税庁の「路線価図」で売りたいマンションの場所を調べればその土地の路線価がわかりますよ。国税庁の路線価図のページはこちらから
路線価は土地の値段の目安です。ここも注意が必要なのですが、マンション価値ではなくてマンションがたっている土地の価値です。
路線価は個人的には相続財産の評価目的の指標なので、紹介している他の方法に比べるとマーケットをはかるには有効な指標とは思えません。
マンション相場を調べるステップ④：不動産会社を活用
マンションのポストに「マンション売却募集」「マンション無料査定」のチラシがはいっていることはないでしょうか？チラシの裏に「築年数」「面積」「間取り」などを記入してファックスをするとそこの不動産屋から電話がかかってくるようになっております。
ファックスがなければインターネットでその会社に問い合わせをして、メールで連絡をもらうようにしても大丈夫です。不動産屋だけがみれるマンションや住宅の売買サイト「レインズ」があります。これは一般のお客さんは見ることができません。レインズで大体の相場はわかるので、不動産屋にいけば価格の目安をおしえてくれることもあります。ただし、そう親切なところだけではありません。
レインズは販売事例のみならず実際の取引価格が分かる「成約事例」も調べる事が出来ますので、相場の把握にはとても便利なツールと言えます。
不動産屋によって対応は異なる
「実際にご見学させてただかないと具体的な金額が出せない。」という不動産屋もいます。これでは結局手間がかかりますね。そんな場合は、「ざっくりでいいから相場を知りたい。」とお伝えください。数百万円の金額の幅は出ますが、相場を教えてくれます。それでも「見ないとわからない」と言い張る不動産屋は断り、別の不動産屋に聞いてみましょう。
査定する立場からみると、「ざっくりでいいから相場を知りたい。」というお客様の事情を知りたいと思います。そうすればより有効なお手伝いが出来るからです。例えば買い替え検討中で購入物件が決まっていない状況で、自分の物件がいくらで売れるか大まかな相場知りたいとします。
この場合何も決まっていないで大まかとなりがちですが、実際は買い替え希望などの事情を話して相談した方がより効果的なアドバイスが受けられます。反対に頑なに大まか相場だけ知りたいとなると、お客様へのメリットが提供しずらくなるので査定の精度も落ちてしまうのです。
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行動さえ起こせば、売却相場はすぐにでもわかる
この記事では以下の内容を紹介しました。
少しでもマンションを売却する気持ちがあるのなら、まずは相場を調べて見てください。その上で、どのような計画で売却するのか、もしくは買取をお願いするのか決めていくと良いでしょう。
監修者：鈴木 良紀
経歴：東京理科大学卒業。大手ゼネコン、ディベロッパー、不動産ファンドを経て、（株）ウィルゲイツインベストメントの創業メンバー。不動産、法律に広範な知識を有し様々なアセットのソリューションにアプローチ。保有資格：宅地建物取引士、ビル経営管理士、一級土木施工管理士、測量士補。執筆活動：投資僧