マンションの資産価値を計算、やっぱり築年数が大事？

この記事ではマンションの資産価値はどのように把握されるかを紹介する記事です。プロの不動産鑑定士が見るポイントや、自分でもできる簡単なマンションの資産価値を把握する方法を紹介しています。

マンションの資産価値を把握する方法に、マンションの鑑定評価をする場合があります。通常、マンションを売却する際は、わざわざ不動産の鑑定評価まで取ることはありません。不動産会社が行う無料査定で十分です。

しかしながら、金融機関がマンションの担保査定を行う場合など、まれに金融機関がマンションの鑑定評価を取得するケースもあります。そこでまずは不動産鑑定士が、どのような部分に着目してマンションの資産価値を把握しているのか参考までに見ていくことにしましょう。

マンションの資産価値は三面性で決まる

マンションの資産価値を把握する鑑定評価においては、①費用性、②市場性、③収益性といった価格の三面性に基づき、3つのアプローチから資産価値を出すことになります。

マンションの資産価値：費用性

費用性とはマンションを作るにあたってのコストからのアプローチです。更地価格や建築費を元に価格を出します。

マンションの資産価値：市場性

市場性とはいくらで取引されているか相場からのアプローチです。取引事例を元に価格を出します。

マンションの資産価値：収益性

収益性とは、貸したら収益物件としていくらになるのかというアプローチです。マンションの賃料などから価格を出します。

最も重要なのは市場性

不動産の鑑定評価は、鑑定評価基準というルールに基づいて行わなければならないため、これら3つのアプローチの全てを行うことになります。不動産会社が行う無料査定は、ここまで行うことはありません。どちらかと言うと、不動産会社の無料査定は鑑定評価で言うところの市場性のみのアプローチで価格を出します。

マンションの資産価値は単純に築年数だけでは決まりません。鑑定評価において、マンションの資産価値を把握する時は、以下の3つの面を考慮します。

資産価値を把握するポイント①：建物全体

• 建築（新築、増改築又は移転）の年次
• 面積、高さ、構造、材質等
• 設計、設備等の機能性
• 施工の質と量
• 玄関、集会室等の施設の状態
• 建物の階数
• 建物の用途及び利用の状態
• 維持管理の状態
• 居住者、店舗等の構成の状態
• 耐震性、耐火性等建物の性能
• 有害な物質の使用の有無及びその状態

このような項目がマンションの資産価値に影響します。

資産価値を把握するポイント②：敷地やマンション全体

• 敷地の形状及び空地部分の広狭の程度
• 敷地内施設の状態
• 敷地の規模
• 敷地に関する権利の態様(所有権や借地権などのこと)

これらがマンションの資産価値に影響します。また、マンション全体の建物及びその敷地では以下の項目がマンションの資産価値に影響します。

• 敷地内における建物及び附属施設の配置の状態
• 建物と敷地の規模の対応関係
• 長期修繕計画の有無及びその良否並びに修繕積立金の額

資産価値を把握するポイント③：専有部分

• 階層及び位置
• 日照、眺望及び景観の良否
• 室内の仕上げ及び維持管理の状態
• 専有面積及び間取りの状態
• 隣接不動産等の利用の状態
• エレベーター等の共用施設の利便性の状態
• 敷地に関する権利の態様及び持分
• 区分所有者の管理費等の滞納の有無

専有部分はこれらのポイントがマンションの資産価値に影響します。

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マンション資産価値の確認方法①：過去の事例を集める

このように本格的にマンションの資産価値を把握しようとすると、チェックすべき項目は多岐に渡ります。しかしながら、もっと簡単に把握する方法としては、同じマンション他の部屋の売物件チラシを集めておくことです。チラシが無くても、インターネットに同じマンションが売りに出ている場合がありますので、それもチェックしておきます。

マンションはエリアの相場も重要ですが、同じエリア内でも人気のあるマンションと人気のないマンションが存在します。そのため、できるだけ同じマンションの事例を集めて相場を把握することが重要です。

マンション資産価値の確認方法②：売物件価格から成約価格を推定

中古マンションの場合、売物件で表示されている価格がそのまま成約価格になっているとは限りません。最終的には1割くらい値引きされている可能性もあります。売物件の価格より1割くらい差し引いた価格で相場を把握しておきましょう。

同じマンションの事例が分かれば、あとは「階層及び位置」、「日照、眺望及び景観の良否」で価格や売り易さなどが若干変わってきます。とくに日照については、価格に影響を与えるので注意してください。

マンション資産価値の確認方法③：事例がない場合は？

同じマンションの事例がない場合は、近隣の類似の築年数や規模、駅距離などが似ている物件の売物件の事例を参考にします。長年地元に住んでいる方であれば、噂レベルで、地元の人気のあるマンションと人気のないマンションを把握している方も多いでしょう。

他のマンション事例を用いる場合は、面積当たりの単価を算出し、1割程度それらの人気を加減して価格を出せば、それほど大外れした価格にはなりません。

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もっと手軽にマンションの資産価値を知りたいのなら一括査定

ここまでの話でわかるとおり、自分でもマンションの資産価値は調べられます。しかし、手間がかかるのは否定できません。もっと気軽に自分のマンションの資産価値を知りたいのであれば、一括査定サービスを利用するとスムーズです。

おすすめの一括査定サービス、すまいバリューを紹介しておきます。

この記事では以下の内容を紹介しました。

今はインターネットで簡単に売物件価格が把握できるため、個人でもマンションの資産価値をある程度把握することは可能です。まずは同じマンションの売物件探しから始めることが資産価値を把握する第一歩となります。