何らかの理由で所有している不動産を売る時、築年数や立地、見た目などの条件が良く、価格とバランスが取れていれば問題なく売却できるでしょう。しかし、そうでないこともあります。

本記事では、不動産の一般的な売り方をお伝えすると共に、とくに売却の難しい築古マンションの賢い売り方をお伝えしていきます。

中古不動産の一般的な売り方

個人が所有している中古不動産を売る方法には、以下のようなものがあります。

  • 不動産会社に仲介を依頼して売却する
  • 不動産会社に直接買い取ってもらう
  • 知人に売却する

この中でもっとも一般的な方法は、仲介による売却でしょう。

そのまま住める状態の不動産は不動産会社に直接買い取ってもらう方法だと、仲介による売却方法より価格が低くなってしまうのが一般的。また、知人への売却は、そもそも不動産に興味を持ってくれる知人がいない可能性も高いからです。

しかし、中古不動産が築古マンションだった場合は、仲介による売却だといろいろと問題が生じてしまいやすい点もあります。

築古マンションを売る場合の問題点

仲介による方法で築古マンションを売る場合、以下のような問題があります。

  • マンションに欠陥がある場合、売却後にトラブルになることがある
  • 大規模修繕や建て替えの問題から売却しづらくなってしまう
  • リフォームやリノベーションしても売却価格に上乗せできないことが多い

それぞれについて見ていきましょう。

マンションに欠陥がある場合、売却後にトラブルになることがある

築古マンションで、マンションの躯体や配管などに問題がある場合、売却後に売主が買主に対して責任を負わなければならないことがあります。

このことを契約不適合責任と呼びます。

この責任はもともと民法にあった「瑕疵担保責任」が、2020年4月の民法改正により「契約不適合責任」となりました。

瑕疵担保責任から契約不適合責任へ 

これまで、長く瑕疵担保責任と呼ばれていたものが民法改正により契約不適合責任へと変わりました。具体的にどのような変化があったのか見ていきましょう。

これまでの瑕疵担保責任では「隠れた瑕疵」に対して売主から買主に対して責任を負う必要がありました。つまり、欠陥について、買主が通常必要とされる程度の注意を払っても知り得ないものであり、欠陥について買主は善意無過失である必要がありました。

一方、契約不適合責任では、隠れた瑕疵である必要はなく、契約の目的物と契約の内容が合致しているかどうかが問われます。つまり、「完全な状態のマンション」を購入するつもりで契約したのにも関わらず、契約の目的物が「欠陥のある不完全なマンション」だった場合、売主は買主に対して責任を負わなければなりません。

通常の注意義務で気づけなかったか否かという抽象的な判断基準ではなく、契約不適合責任では、売買契約書や重要事項説明書に記載された内容から判断されます。記載内容がより重要になると考えると良いでしょう。

築古マンションは問題となりやすい

もちろん、中古不動産である以上契約不適合責任を負う可能性はあります。しかし、築古な物件であるほど、欠陥を見落としてしまう可能性は高くなりがちです。

過去、瑕疵担保責任においては、「雨漏りする可能性がある」と売買契約書に記載したうえで売買契約を結んだのにも関わらず、引き渡し後、瑕疵担保責任の責任期間中に実際に雨漏りが発生したために瑕疵担保責任を負わなければならなくなったケースもあります。

契約不適合責任はまだ施行されてまもない分、どのように取扱われるか不透明な部分もありますが、注意しておく必要はあるでしょう。

大規模修繕や建て替えの問題から売却しづらくなってしまう

また、築古マンションでは大規模修繕や建て替えの問題もあります。マンションは入居者全員で積み立てた修繕積立金を使い、定期的な修繕などを行います。

また、修繕方法は入居者からなる管理組合が決めるのですが、マンションの築年数が古くなると、修繕に要する費用は高くなる傾向も。また、あまりに古くなったマンションは建て替えも検討しなくてはなりません。

通常は、免許を持つ管理会社がアドバイザーとなり長期修繕計画策定し適切に修繕をします。しかし、管理が悪いマンションでは修繕費用や建て替え費用が不足しがちです。積み立てた修繕積立金だけでは費用が足りない時は、管理組合で話し合いを行い、入居者が負担する場合もあります。

追加の費用が必要でない場合でも、修繕を実施したことで修繕積立金が不足すれば、翌月から積み立てる修繕積立金を高くする必要があることもあるでしょう。買主側もこうした問題があることは、少し勉強すれば分かること。このために築古マンションはそもそも買い手がつきづらい問題があります。

リフォームやリノベーションしても売却価格に上乗せできないことが多い

築古マンションの購入を考える人は、合わせて新築マンションや築浅のマンションの検討もしているのが一般的です。すると、比較した時にどうしても築古マンションの設備の古さが気になってしまうでしょう。

たとえ、売主が売却前にリフォームやリノベーションを実施して設備を新しくしても、個人が行うリフォームには限界があります。実際、中途半端感がある物件もマーケットに散見されますが、多くの場合、個人でリフォームした費用は売却価格に上乗せできません。

たとえば、2,000万円で売却する予定の中古マンションを300万円かけてリノベーションしたとしましょう。この物件を2,300万円で売却できることはとても少ないのです。

また、個人のリフォームはいわゆるエンド客発注価格で行われるので、リフォーム無しで購入した人も同じ金額でリフォームが可能。それならば、買主が購入後に自分で好みのリフォームをしたほうが良いに決まっています。結論として、余計なリフォームはするべきではありません。

築古マンションの賢い売り方とは

築古マンションの売却を考えている方は、上記お伝えした内容に注意しながら売却を進める必要があるでしょう。

一方、上記のような問題を一挙に解決できる売り方もあります。それは、マンションの買取再販を行う業者に買い取ってもらうものです。こうした再販業者は、買い取ったマンションをリノベーションして売却するため、元の設備が古くとも販売時には他のマンションに引けを取らないものになっています。

また、それまでの経験やマーケティングを駆使して最適な方法を選択するため、リノベーション前より価値が上昇するのが一般的です。

なお、売主が買主に対して負う責任については、プロの業者が買い取るので、免責とするのが一般的です。売却後に物件について何らかの欠陥が見つかったとしても、免責条項をつけていれば売主は買主に対して責任を負う必要はありません。

ただし、やはり一般的には仲介による方法と比べると売却価格が低くなりやすい点には注意が必要です。

とはいえ、とくに築古マンションの売却では不動産会社による直接買取を選ぶほうが、メリットが大きいことも少なくありません。イメージすればわかると思いますが……いわゆるそのまま住める状態にない物件にお客様をご案内した時に、「汚い」「古い」という印象を与えてしまうと、その物件を販売するのはかなり厳しいです。

まとめ:仲介と買取のどちらが良いのかをよく検討!

この記事では以下の内容を紹介しました。

そのまま住める状態のお部屋は、仲介による売却が選ばれることが多いです。しかし、築古マンションの売却にはいろいろと問題点もあります。汚い、古い状態の物件は、夢をもってマイホームを探している方に「この部屋を買う」とまで心が高められないので、直接買取のメリットのほうが大きくなることが少なくありません。

本記事でご紹介した築古マンションを売却する注意点を参考にして、仲介と買取のどちらが良いのか判断してください。

監修 鈴木 良紀
(株)ウィルゲイツ・インベストント勤務。大手ゼネコン、ディベロッパー、不動産ファンドを経て、(株)ウィルゲイツインベストメントの創業メンバー。不動産、法律に広範な知識を有し様々なアセットのソリューションにアプローチ。宅地建物取引士・ビル経営管理士

サイト:https://fudousan.click/


「住みかえ王子」では、家づくりや家探しなどの住みかえの疑問について、アドバイザーに無料でご相談いただけるサービスを提供しております。フリーダイヤルまたはLINEでのご相談も可能です。詳しくは以下をクリックしてください。


マンション売却を考えているものの、何から始めて良いのか分からない方へ
マンション売却の査定をする前に

マンションの売却は一生に一回あるかないかの事です。非常に大きな金額になりますので「なるべく高く早く売りたい」という方は多いと思います。

そのために一番大切な事は「査定」で売却を依頼する不動産会社を見極める事です。ここからはその査定をする前に必ず読んでおいて頂きたいマンション売却20ヶ条をお話します。

マンションを売却する前に必ず読みたい20ヶ条
逆瀬川 勇造
地方銀行にてリテール業務に2年間従事後、不動産会社にて6年間新築住宅や不動産売買、土地仕入れに携わる。それらの経験を活かし、金融に強い不動産ライターとして記事を執筆。宅建士/2級FP技能士(AFP)/相続管理士。