マンション売却は築年数が重要ポイント。資産価値はいつから下がる?

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「マンションを住み替えたいけど、どうしようかな」と考えながら気が付けば2年たったという話を聞くと私はゾッとしてしまいます。築年数がたたないうちに売る方が売却が成功しやすいためです。

もし少しでも住み替えをお考えでしたら今のマンションは築何年でしょうか?マンションを売却する際に築年数9年と11年では売却額が大きく異なります。この記事では、売り時を逃さず有利に売却を成功させるために、マンションの築年数と資産価値の下落との関係を解説していきます。

買う側に一番人気は新築マンション!次が築浅

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日本特有の「新築信仰」を理解しておく

マンションは竣工(建築の完成)時点を頂点として徐々に価値を下げていきますが、まず一つの指標に「新築か、そうでないか」というものがあります。よく「1位と2位では大違い。2位ではダメなんです」などと言われますが、不動産、特にマンションなどの建物においてはこれに近い考え方があります。

日本国内の不動産市場では「新築信仰」が根強く、「家を買うなら新築を買うものだ」と思っている方がまだまだ多いのです。「住宅の品質確保の促進等に関する法律」では、新築の定義を竣工(マンションの完成)から1年以内で、且つだれも住んだことのない物件としています。

つまり竣工から1年経過するか、あるいは1年以内でも誰かが一度でも住んでしまえば、最高品位は崩れ、価値が下がってしまうというわけです。

マンションの売り時は新築~10年が目安

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新築に該当しなくなって価値を下げるといっても、あくまで日本人の新築信仰に照らしてのことであって、築3年くらいまでは新築に近い物件として大変人気があります。新築から概ね10年までの間の物件は一般的に築浅物件として人気が高く売り手側としても強気の姿勢で臨むことができます。当然、より築浅の方が有利ですので、築3年と築10年の物件では価値にも差が出ることになります。

従って、売却成功及び高額売却を目指してより有利に売り抜けたいならば、10年を待たずしてより早期に売却に動く方が良い、というのがセオリーになります。特に住み替えを検討する場合、次に住む物件の購入費用の調達に旧住居の売却代金を当てることが多いので、定期的に戦略的な住み替えを繰り返している人は築4、5年など早い段階で売却を検討する人もいます。

人によって売却の理由や時期は異なってくるでしょうけれども、より有利なマンション売却を考えるならば新築から10年以内に成功させることが一つの大きな目標となります。

マンションは築10年超で大きな転換期を迎える

上述しましたように、有利なマンション売却は築10年という数字が一つの大きな目安になります。これを境にして、マンションの価値は大きく下がる転換期を迎えることになります。

従ってこれまで築浅物件として扱われ需要もあった時期と比べると、どうしても売り手側の姿勢で強気に出ることが難しくなります。より大きな値下げを求められたり、リフォームなどの相談をされることが多くなるでしょう(リフォームの是非については後述します)。

さらに、築15年くらいになるとマンションの各箇所で痛みが生じ始めますので、適宜補修や改修が必要になります。そのため、近い将来予想される改修費用の問題、連動して修繕費の積み立ての問題も絡んでくるでしょう。築15年を超えるころには大規模修繕も視野に入ってくるので、建物そのものの他に「維持管理」という側面がチラつくため買い手はより慎重になり、その分売り手の姿勢も弱気にならざるを得なくなります。

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耐用年数と中古マンション市場価値は関係ない

マンションは税務上の法定耐用年数が47年となっているため、これを基準に価値を判断しようとする人がいます。名前が良くないのでそのような勘違いをしてしまう人がいるのですが、法定耐用年数というのはマンションの物理的な耐久性を考えて設定されたものではありません。

あくまでも税務処理の計算上「減価償却費」という経費処理を行うための数字であって、市場価値とは関係のないものです。現実には築47年となると相当に老築度合いが進んでいるのでしょうが、マンションの物理的な耐久性はもっと長く、適切に補修、改修を行えばもっと長く使用には耐えることができます。

リフォームで資産価値は回復するか?

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「築年数が経ってしまったが、リフォームすれば高額で売れるのでは?」と思うかもしれません。リフォームは確かに見栄えを良くし、住居としての機能を向上、回復させることができるので検討の余地はあります。ただし、マンションの売却に先立って、資産価値を向上させるために行うのはリスクが高いので慎重に検討する必要があります。

床の大きな傷や破れてしまった壁紙の張り替えなど、明らかに見栄えが悪い箇所の小規模のリフォームは問題ありませんが、それを超えるような大きなリフォームは裏目に出ることが多いからです。大きなリフォームをして資産価値が上がったとしても、その分売却金額を上乗せすると周辺のライバル物件に見劣りしてしまい逆効果になる危険があるので、仲介を手伝う不動産業者とよく相談し、勝算がある場合にのみ実行してください。

お客さんの好みに合わないリフォームはマイナス

売却前に下手にリフォームしてしまうと買い手のセンスや好みに合わなくなる恐れがあるので、基本的には条件交渉まで進んだお客さんと個別にリフォームの相談をするのが良いでしょう。

例えば「少し古いからリフォーム代として幾らか値下げしますよ」と出れば、買い手にとっては「負けてもらえる」「自分たちの好みに合うようにリフォームできる」「この際リフォームはせずに浮いたお金を他の用途に使おうか」などと用途の自由性が増し、取引における好感度を上げることもできます。リフォームはこのように交渉材料として有効に利用することもできるので、売却に先立つ拙速なリフォームは控えるのが賢明です。

まとめ・築10年以内が売り時

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築15年目までは需要も多い

この記事では以下の内容を紹介しました。

今回はマンションの築年数と資産価値の減少の関係から、有利な売却時期を探ってきました。個々のケースで違いは出ますが、マンションは概ね新築から10年以内が売り時と考えて間違いありません。それ以降であっても、築15年程度までならば値段が手ごろな物件として需要はあります。15年以上経つと売却の難易度も上がってくるので、値段設定や交渉などで多くの工夫が必要になるでしょう。

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