マンションの売り時、なるべく早く売却すべき物件の特徴

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マンションの売り時とはいつですか?という質問を良く受けます。不動産市況の全体論からは言えますが、マンションの売り時はエリアや築年数などマンションによって違うのが事実です。今回はそんなマンションの売り時のお話です。

早めに売った方が良いマンションの共通点

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マンションの売り時は、何に注意すれば良いか?

マンションの建物状態や周辺環境等によってマンションの売り時は異なります。しかし、どのエリアでも「早めに売った方が良い」という状態は存在しますので、そのような状態になっている場合は売却を早めに検討しましょう。

早めに売却した方が良いマンションはどんなマンション?

マンション

早めに売却したほうが良いマンションの特徴①:築年数

まず一つ目には築年数が挙げられます。中古マンションを購入する方は、広さや駅距離などのマスト条件の他に「築○○年以内」という条件を挙げる方が多いです。勿論、築年数が経てば経つほどマンションは売りにくいのですが、注目すべき点は購入者はどのような視点で築年数を絞るかという点です。大体が「新築~築5年以内」「築10年以内」「築15年以内」のように5年刻みで絞る事が多いす。

それ故、5年周期にマンションの売却を考える事は大切です。築10年と11年では、1年しか築年数が変わらないにも関わらず「築10年以内が良い」という方もが多いため、購入検討者の絶対数は異なります。

築20年を超えると「築20年以内」「築30年以内」のように、10年の範囲で見る方も多いですが、築20年までは5年程度の範囲で築年数を絞る方も多いです。従って、築20年を一つの目安として売却するか否かを考えるのが良いでしょう。

早めに売却したほうが良いマンションの特徴①:周辺環境

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周辺環境の変化もマンション価格を左右します。まずは、マンション価格が上昇要因になる環境変化についてのお話です。例えば、マンションの周辺で再開発が進む場合や、大型商業施設が建築される場合。他には周辺で金額の高い新築マンションが分譲される場合です。全体の不動産市況にもよりますが、そのような状況の時には早めに売却をした方が高く売れるケースが多いです。

理由は、「再開発」や「大型商業施設が出来る」と言う周辺環境にとってプラスになる情報で盛り上がっている時の方がマンション価格は上がり易いと言う点。そして、金額の高い新築マンションが分譲中の方が、その新築マンションに連動して価格が上がっているので、高く売り易いからです。

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早めに売却したほうが良いマンションの特徴③:環境の変化

前項とは逆で、マンション価格が下落要因になる環境変化についてのお話です。例えば、周辺に嫌悪施設が出来ると言う情報を察知した時や、周辺に低い価格で新築マンションが建築された時、他には周辺にマンションが乱立してきたときなどがこれに該当します。

嫌悪施設が一度出来てしまうと、そのエリア全体の評価が下がり、購入検討者の絶対数が減ります。勿論、嫌悪施設が出来てしまうという情報だけで、マンション価格の下落要因にはなりますが、実際に嫌悪施設が出来る前の方がそのエリアを希望している絶対数が多いので、まだ売り易いのです。

周囲に、低い金額で新築マンションが建築される時も早めに売却をした方が良いです。勿論、その新築マンションと比較されるため中古マンション価格は下落すると思いますが、いったん周囲に新築マンションが出来上がってしまうと、常にその新築マンションが中古で売り出す価格に左右される状態が続いてしまいます

更に、供給されるマンションが多ければ、自ずと競合物件が増えてくるので、周辺物件の供給状況が多くなった時や低い金額で新築マンションが供給されたときは早めの売却が理想です。

早めに売却したほうが良いマンションの特徴④:管理・清掃状況

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続いてマンションの管理状況です。マンションの管理・清掃状況によっては、マンションの早めの売却を考えたほうが良いです。

清掃状況や清掃業者はマンションと管理会社によって異なります。共通して言えるのは、新築から数年経ってマンションが汚れてきてしまえば、管理、清掃状況が良くないと言う事で、その状況が今後も続く可能性が高いと言う事です。理由は、管理組合(マンションの入居者で構成)からの許可がないと管理の変更が出来ないので、最初に決めた管理状況を変えるのは難しいからです。そのようなマンションは、マンションの価値が劣化する前に、早めの売却を検討した方が良いでしょう。

早めに売却したほうが良いマンションの特徴⑤:修繕計画

最後に修繕計画です。マンションには長期修繕計画というものが策定されており、通常は10年~12年周期で大規模修繕を行います。その大規模修繕を行うタイミングで修繕積立金の見直しや、一時金が発生するケースがあります

自分の予算よりあまりにもかけ離れた修繕金が再設定されたり、自分の思っていた修繕計画と異なる修繕計画に変更されたりした場合などはマンションを早めに売却したほうが良いでしょう。いずれにしろ大規模修繕のタイミングで自分のマンションの売却を検討してみる必要があります。

まとめ:マンションの売り時に注意する事

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マンションは売却前に準備が必要

この記事では以下の内容を紹介しました。

マンションの売り時で注意すべき点は上述の通りです。これらに共通して言えることは「前持った準備」です。例えば、周辺に大規模な新築マンションが建築され、更にそのマンションの価格が安い時には早めに売却した方が良いと申し上げましたが、一番の理想はその情報をキャッチした瞬間に動き出す事です。

マンションの売却は査定から成約までに様々なプロセスがあり、意外と時間がかかる作業です。少しでも早く準備を進めるの事がベストですので、マンションを早く売却すべき情報を掴んだら迅速に動くようにしましょう。

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