マンションを売却しようと考えている人へ。

• 今が売り時なのか？
• 売り時とはどんな時期のことなのか？

景気や相場が良いからといって必ずしも売り時とは限りません。どのようなポイントがあるか分かりやすく説明いたします。

「相場」「築年数」「ライフステージ」「税金」

マンションの売り時とはどんな時期のことでしょうか？専門家に聞いても解釈はさまざまで、意外とコレという目安はありません。それでも少しでも良い時期に売りたいと思うものです。特に不動産は相場ものですので時期は重要とも言えます。しかし、売り時とは相場的な時期だけでしょうか？

以下の記事では「相場」「築年数」「ライフステージ」「税金」の観点から見る『売り時』についてご説明していますのでご参考になさってください。

築年数から見る『売り時』

よくある築年数のご質問

このような悩みをお持ちの方はとても多いです。結論から言えば、一つの目安としては『築15年』です。

マンションの資産価値の下落割合

これらのデータは出典元により数字に少しの差はありますが、マンションの価値は概ね上記のような減少傾向となります。なぜ築15年が売り時の目安なのでしょうか。それはいくつかの要素がこの時期に集まっているからです。一般的なマンションの設備の耐用年数は10～15年頃が多いです。例えば各戸のガス給湯器や建物全体の給水ポンプなどです。購入して10～15年というと家族構成や生活の変化もあります。

お子様の大学入学や就職による世帯人数の減少、あるいは世帯主の定年退職による生活の変化。さらに中古マンションの購入希望者のマインドとして、築15年を超えると四捨五入して築20年というイメージとなり、抵抗感が増すようです。価値が下がりきっていないという点でもメリットがあると考えられます。こういったことから、築年数から見る『売り時』では築15年が目安と言えるでしょう。参考までに、それ以外の時期ではどうでしょうか。

マンションは新築から5年で約2割も急減します。新築プレミアムがすごい勢いで消滅していくのがよく分かる数字です。新築から5年以内に売却する事情が生じた場合は可及的速やかに売却した方が良いでしょう。21年目以降はほぼ横ばいから緩やかな下落となり、いわゆる底値のような状態になります。この時期は値下がりを危惧して売却を焦る必要はなくなります。ただし、築30年以降の時期はのんびり構えているのはお勧めしません。築30年超えたマンションはどんなに安くても売れない恐れがあるからです。

相場から見る『売り時』

よくある相場のご質問

オリンピックイヤーを目前にしたこの時期、やはり気になる要素ではあります。しかし、マイホームの買い換えに限定していえば、そんなことはありません。相場が上がったからといってわざわざ自宅を売却して引っ越すという人はあまりいません。

また、オリンピック関連で建築資材や建築人件費の高騰のニュースは周知のことと思います。土地相場の上昇に加え建築コストにも影響を及ぼしており、新築マンションの分譲価格の高騰にもつながっています。この時期、自宅が高く売れたとしても買い換える物件も高くなっているため、一概に売り時とは言えないでしょう。

高く売れるなら売却の理由になる

とはいえ、住み替えをしようと考えていた場合には、高く売れるということが売却のきっかけとなることはあります。高く売れることで購入当時に借り入れた住宅ローン（残債）の返済も容易になるからです。実はマンションの買い替えではこの残債の扱いが難しいケースも少なくありません。前述のようにマンションの資産価値の下落もあり、残債額に比して実際の中古相場がかけ離れていることも多いからです。

相場が良くなれば残債学徒中古相場の差も少ないために残債の処理が比較的スムーズになります。マイホームの場合は、相場が良い時期が必ずしも売り時というわけではありません。しかし、相場の良い時期の方が売りやすいのも確かです。

一方、投資用物件の場合。こちらは住み替えの事情はありませんので、採算性で判断される場合が多いでしょう。保有することで得られるメリットより売却の方が良いとなれば、これは『売り時』と言えます。相場が上がっている時期は買い手のマインドも熱くなっているので、良い買値をつけてくれる買い手が割と短期間で見つかります。逆に相場が下がっている時は、売値を下げなければなかなか売れません。その場合は相対的に所有しているメリットの方が大きくなる場合が多いです。

ライフステージから見る『売り時』

よくあるタイミングについてのご質問

不動産の購入は今や「一生に一度の買物」という時代ではありません。生活様式の変化やネットによる不動産情報の充実や国策としての住宅取得推進などにより、一般的な会社員や公務員の方でも一生に二度、三度と購入することも増えました。特にマンションは流動性が高く、一戸建と比べて早期売却が可能です。買い換えを複数回行う場合にはマンションがお勧めです。

一般の方が売り時とすることが多いのは人生の転機の時期です。転勤や転職、あるいは結婚・子どもの誕生・子どもの独立などの家族構成の変化など、そういう時期に買い替えを考えることが多いでしょう。買い替えの時期として、比較的多いのは世帯人数の変動です。

新婚当初は2LDKなどコンパクトなマンションを購入し、子どもの誕生を機にファミリータイプへ買い換え、子どもたちが大学進学や就職で巣立った後にはバリアフリーなど高齢者でも住みやすいマンションヘ買い換えるというライフスタイルです。こういった人生の転機こそ『売り時』と言えるでしょう。

転勤の場合

なお、転勤の場合。こちらは所有者が望まずとも引っ越さなければなりません。このため売り時という時期はありません。相場に関わらず売却あるいは賃貸に出すことになりますが、高く売れることで残債の処理が容易になるため、売却は相場が良い時期の方がスムーズでしょう。

賃貸に出す場合には事業主（大家業）としての義務や責任、確定申告などの手間も発生しますので、売却を選ぶ方が多いと考えられます。このため、転勤族と言われる人たちの中には、すぐに売却できるマンションを購入条件としている人もいます。マイホームを空き家にするメリットは少ないためあまり選択されません。

税金から見る『売り時』

よくある税金のご質問

そういう心配から売り時を逃してしまう人もいます。この税金面に関してはあまり気にしなくても大丈夫です。それは控除という税制があるからです。3,000万円特別控除という税制度があります。

マンションを売却した際の譲渡所得（売却益）を3,000万円まで控除できるというものです。分かりやすく言えば、3,000万円値上がりしていなければ税金がかからないという制度です。これはとても大きいです。ただし、譲渡所得の計算方法や適用条件なども細かく規定があるので注意が必要です。

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また、短期間で売却した場合に税金が高くなるという懸念について。確かに短期譲渡（5年以下）と長期譲渡（5年超）では税率が異なります。また10年超でも税負担は軽減されます。しかし、前述のように控除後に売却益がなければそもそも税金はかかりません。この年数をあまり気にするケースはそう多くはないでしょう。

特別控除が使えない方や3000万円以上の売却益のある方で、5年目・10年目で売却することになりそうであれば、少しずらすことが可能なら6年目・11年目に譲渡すると良いでしょう。こういう観点では、6年目と11年目が『売り時』と言えます。なお、この年数は譲渡した日ではなく、譲渡した年の1月1日時点で年数要件を満たしていることが条件です。

例えば2018年3月1日に購入したマンションを2023年4月1日に売却した場合。所有期間は5年超（5年1ヶ月）ですが、税金面では2023年1月1日を基準として判定されますので5年以下（4年9ヶ月）となります。前述の譲渡所得の計算や適用条件と併せて、詳しくは最寄りの税務署や国税庁ＨＰ「タックスアンサー」などでご確認ください。

総合的に判断することが大切

この記事では以下の内容でした。

このように売り時かどうかの判断には「築年数」「相場」「ライフステージ」「税金」がポイントとなります。収益不動産ではなくマイホームですので、特に重要なポイントはご自身の生活や家族構成といった家庭の都合ではないでしょうか。まずはご自身のライフステージの把握を心がけてみてください。その上で築年数・相場・税金など諸条件が整ったその時期こそ、ご自身にとって最適な『売り時』となるでしょう。不動産の売却は高額ですし、複合的な要素の絡まる取引です。個別のポイントではなく、総合的に判断することが大切です。

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