中古マンションの5つのデメリットとリノベーションの活用方法

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マンション

中古マンションを購入する時にはデメリットを把握しておくことが大切です。特に中古マンションは新築マンションとの比較をする場合が多いので、何がデメリットであるかを把握して新築マンションをはじめ他の不動産と比較をする必要があります。

中古マンションのデメリットとリノベーション

女性 住宅

デメリットの把握とリノベーションの理解

新築マンション、中古マンション、一戸建て、賃貸住宅など、様々な住まいの形があります。その中でも中古マンションを選ぶ際に気を付けなければいけないデメリットがあり、それらを解消するリノベーションという手段もあります。一つ一つ学んで、より良い住まいの選択肢に役立ててください。

中古マンションのデメリットとリノベーションによる解消法

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デメリット1:修繕計画が決まっている

通常のマンションは新築時に修繕計画は決まっています。

長期修繕計画とは

30年程度の長期に渡り「いつ」「どこを」補修するか長期修繕計画の計画を立て、その補修には「いくらの金額」が必要かを算出した計画が長期修繕計画になります。

中古マンションの第一のデメリットはその計画に従うしかないと言う点です。築10年を過ぎてくると大規模修繕により「一時金」が発生するケースや「修繕金が上がってくる」ケースなど、支払額が増えるリスクがあります。中古物件購入の際には修繕計画まで確認しない方も多いので、想定外の出費になることがあります。中古マンション購入の際は、必ず修繕計画を確認し、修繕積立金の推移を見極めてから購入しましょう。

デメリット2:諸費用が高い

二点目のデメリットは諸費用が高い点です。新築でも中古でも共通して掛かる諸費用は「ローン関係費用」「登記関係費用」「印紙税含む税金関係」などが挙げられます。その費用に加えて中古マンションは「仲介手数料」が掛かってきますので、諸費用が上がります。

更に、仲介手数料は物件価格が400万円超えであれば「3%+6万円+消費税」と高額になってきます。例えば3,000万円(税抜き)の中古マンションを購入した時には約104万円の仲介手数料が掛かってきますので、諸費用を計算する時には新築よりも多く掛かる点は加味しなければいけません。

デメリット3:情報量、物件数が少ない

室内

中古マンションは新築マンションや新築の一戸建てと比較をして情報量と、希望エリアに物件がある可能性が低いです。そもそも新築は数十戸~数百戸の1棟まるごと売っているケースがほとんどですので、例えば東京都の練馬区練馬駅付近で探した場合に新築マンションの供給が1棟あっただけで数十戸~数百戸の中から検討出来ると言う事です。更に、新築マンションは色々な媒体に掲載をしていて、ホームページだけでも情報量は豊富なので物件情報が得やすいです。

一方中古マンションは情報量も少なく、一棟ではなく一戸単位で売却しているので、希望のエリアに物件がある可能性が少なくなってきます。目当ての物件があれば、他の希望者に購入されないうちに迅速な判断が求められると言う事です。

デメリット4:設備が古い

中古マンションはマンションによっては設備が古いです。室内設備で言うと、例えば食洗器などは新築マンションではスタンダードですが、10年ほど前のマンションだと付いていないケースも多いです。他にもディスポーザーや浴室乾燥機能など、利便性に劣ると言うデメリットがあります。

更に、室内だけではなく、共用施設の設備も古い場合があります。今ではほとんどの分譲マンションには付いている宅配ボックスや、場合よってはオートロック機能のないマンションもありますので、設備にこだわる方にとっては大きなデメリットになります。

デメリット5:担保力の低さ

中古マンションを購入する時にはローンを組む方も多いです。その時に金融機関は、担保に入れるマンションの評価額を算出しますが、中古マンションは新築に比べると担保価値は落ちてしまいます。例えば、新築であれば5,000万円までローンを組めるのに、築20年の中古マンションですと4,000万円までしかローンが組めないと言う事も少なくありません。

中古マンションを購入する時には、自分の属性を見極めた上で担保価値が低い事を認識し金融機関を選ぶ必要があります。

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リノベーションについて

中古マンションはリノベーションを活用する事で解消できるデメリットもあります。リノベーションとは、間取りと設備を変更する事を言い、水周りの位置以外の変更は可能です。

新築マンションですと「メニュープラン」と言い、いくつかの間取りを選べますが中古マンションは選べません。しかし、リノベーションをすることによって、自分の好きな間取りにすることが出来ます。更に、デメリットでも申し上げた「設備」に関しても、設備を入れ替える事でデメリットを払拭できます。

特に築年数が経っている中古マンションは、リノベーションをする前提で安価になっているケースもあるので、リノベーション前提で購入し、自分の好きな間取り、設備、デザインに変更できるという点がデメリットの解消に繋がります。

中古マンションを良く知る事

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自分が大事にしたいポイントを見極める

この記事では以下の内容を紹介しました。

中古マンションの代表的なデメリットを挙げましたが、大事なポイントは自分の中で絶対譲れないポイントを整理する事です。そのポイントがリノベーションによって解消できるポイントであればリノベーション前提での購入計画に変える必要があります。

いずれにしろリノベーションという手法を知っておくことによって、中古マンションの検討幅が広がりますので、是非リノベーションも加味した購入計画を立ててみてください。

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