マンションは焦って売急げば安くなってしまいますが、一度売ると決めたら、早く決着させていのも心情です。この記事はなかなか売れないマンションについて、5つの対処法を紹介いたします。

不動産は換金性の低い資産

マンションが思ったように売れないということは、良くあります。不動産は一般的に換金性の低い資産と言われます。マンションだけに限らず、更地や戸建、オフィスビルでもすぐには売れません。しかしながら、ちょっとした工夫で売れないマンションが売れるということはあります。そこで今回はなかなか売れないマンションを売るための5つの対処法についてご紹介いたします。

マンションが売れないときの5つの対処法

1)販売時期の見直し

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まず1つ目ですが、売る時期を変えることです。住宅の場合、最も売れる時期は引越などの人の移動が多い3月です。分譲マンションを販売するマンションディベロッパーも、竣工時期を1月末か2月末に合わせて計画することが基本です。この考え方は戸建分譲住宅であっても同様です。4月からの入社や入学、転勤、転校に合わせて、その直前の3月に住宅を求めるニーズが最も高まるのが一般的です。 2月末の時期は、元々新築マンションを探している人達が、「新築は高いからやはり中古にしよう」と中古に流れてくる客がたくさんいます。

4月に向けて住宅を購入する人達は、「買わなければいけない理由」を持った人達です。このような強い需要を持った人達に向けて、販売を行った方が売りやすいです。また9月も転勤や部署異動の季節ですので、多少、人の動きはあります。そのため、7月~8月くらいにかけても、販売に向いているシーズンです。

2)価格の見直し

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2つ目は、適正価格で販売をするということです。売れないマンションの多くは値段設定が適正ではありません。価格が高過ぎるのは当然売れませんし、安過ぎるのも何か問題があるのではという疑問を持たれてしまいます。今はインターネットで購入者が簡単に他のマンションの販売価格を確認できる時代です。そのため販売を行う前は、必ず同じマンションや同じエリアの周辺マンションの売物件情報を調べ、中古マンション相場を把握してから売りましょう。

マンションは、人気のあるエリアでない限り、購入した時の金額よりも値段が下がっているケースがほとんどです。購入時点よりも築年数が経過しているため、建物価値は当然に下がっています。たまにマンションが購入時点よりも高く売れたという話もありますが、それは人気のあるエリアで土地価格が上昇したことによります。このような利益を享受できる人は、多くの場合、エリアの人気が出る前に購入したラッキーな人たちばかりです。値上がりは期待せずに、売値は適正価格を設定しましょう。

3)仲介会社の変更

3つ目は仲介業者を変えるということです。特に専属選任契約で仲介業者と契約して売れない場合は、一般媒介に切り替えることをお勧めします。専属選任契約の場合、仲介業者は他の仲介業者に仕事を奪われることはないため、競争原理が働きません。

マンションは生鮮食品とは異なり腐らないため、専属選任契約をした仲介業者にしてみれば、急ぐ意味もないのです。 専属選任契約の有効期限は3ヶ月です。仮に専属選任契約を結んでしまった場合は、とりあえず3ヶ月間様子をみて、その後一般媒介契約に切り替えた方が良いでしょう。

一般媒介契約であれば、同時に複数の不動産会社と契約を結び、最も高い金額の購入者を連れてきてくれた仲介業者と取引を進めることができます。

とはいえ、家を売るのが初めての方にとっていくつもの不動産会社と一般媒介契約まで話を持っていくのは大変です。基本的に多くの不動産会社は専属選任媒介契約を望むためです。

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4)同じマンション内への売却

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4つ目は、自助努力で同じマンションの人に売るという方法です。不動産の売買は何も仲介会社を通す必要はありません。個人間で売買を行えば、仲介手数料も省かれますので、買主にもメリットがあります。

不動産の個人売買で良くあるケースは、更地を隣地の人に売るという場合です。不動産の売却は「隣地から声をかけろ」というのが鉄則です。更地は隣地の人が一番高く買ってくれます。 この更地の原理を売れないマンションにも応用します。

マンションも同じマンションの方に買ってもらうのが一番良いです。同じマンション内には、賃貸で長年住んでいる人や親の介護のためにもう一部屋欲しい人など、実はマンションを欲しい人がいます。同じマンションの人は、良くも悪くもそのマンションの本当の価値を知っていますので、トラブルになることも少ないです。自分でチラシを作ってトライするのも一つの方法です。

5)リフォーム

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5つ目はリフォームで見た目を綺麗にしておくことです。やはり見た目の印象の悪い部屋は売れません。デザインに凝ったリフォームは好みが分かれてしまうので、不要ですが、購入者がすぐに住めそうと思えるくらいのリフォームは必要です。またリフォーム代がそのまま販売価格に転嫁できるとは限らないため、やり過ぎには注意しましょう。賃貸マンションの原状回復程度を参考とするのが良いです。

まとめ

マンションが売れなくても焦らず、慌てず、諦めず

以上、売れないマンションの対策方法として、

  1. 販売時期の見直し
  2. 価格の見直し
  3. 仲介会社の変更
  4. 同じマンション内への売却
  5. リフォーム

の5つを見てきました。いずれにしてもマンションは簡単には売れません。マンション売却は、「焦らず、慌てず、諦めず」に行いましょう。

マンション売却を考えているものの、何から始めて良いのか分からない方へ
マンション売却の査定をする前に

マンションの売却は一生に一回あるかないかの事です。非常に大きな金額になりますので「なるべく高く早く売りたい」という方は多いと思います。

そのために一番大切な事は「査定」で売却を依頼する不動産会社を見極める事です。ここからはその査定をする前に必ず読んでおいて頂きたいマンション売却20ヶ条をお話します。

マンションを売却する前に必ず読みたい20ヶ条
竹内 英二
不動産鑑定士&中小企業診断士。1974生まれ。大阪大学卒業。日本土地建物㈱にてオフィスや賃貸住宅など多くの賃貸物件の開発に携わり、賃貸業を得意とする。2015年に㈱グロープロフィットを設立し代表取締役に就任。