一度売ると決めたマンション。なるべく早く売ってしまいたいですよね。でも、実際は売りに出してもなかなか買い手がつかないマンションも多いものです。

売れないマンションには、必ず売れない理由があります。

あなたのマンション売却がスムーズにいくように、この記事では6つの対処法を紹介いたします。

不動産は換金性の低い資産

売却 不動産

マンションが思ったように売れないことは、良くあります。

不動産は一般的に換金性の低い資産と言われます。マンションだけに限らず、更地や戸建、オフィスビルでもすぐには売れません。

しかしながら、ちょっとした工夫で売れなかったマンションが急に売れることがあるのも事実です。

マンションが売れないときの6つの対処法

売れないマンションへの対処法①:販売時期の見直し

不動産業者 女性

まず1つ目は、マンションを売る時期を変えることです。

住宅が最も売れる時期は、引越などで移動が多い3月です。分譲マンションを販売するマンションディベロッパーも、竣工時期を1月末か2月末に合わせて計画することが基本。

この考え方は戸建分譲住宅であっても同様です。4月からの入社や入学、転勤、転校に合わせて、その直前の3月に住宅を求めるニーズが最も高まるのが一般的です。

2月末の時期は、元々新築マンションを探している人達が、「新築は高いからやはり中古にしよう」と中古に流れてくる客がたくさんいます。

購入する理由がある人に向けてマンションを売ろう

4月に向けて住宅を購入する人達は、「買わなければいけない理由」を持った人達です。

このような強い需要を持った人達に向けて、販売を行ったほうがマンションは売りやすいです。

また、9月も転勤や部署異動の季節ですので、多少、人の動きはあります。そのため、7月~8月くらいにかけても、販売に向いているシーズンです。

監修者から

売却時期に関しては、競合の動向も注意しましょう。同じマンションでマーケットから乖離して高額で売り出されているマンションなどがあると、そのマンションと比較で少し高めの値付けでも成約に至ることがあります。

売れないマンションへの対処法②:価格の見直し

税金 お金

2つ目は、適正価格での販売です。

売れないマンションの多くは値段設定が適正ではありません。価格が高過ぎるのは当然売れませんし、安過ぎるのも何か問題があるのではという疑問を持たれてしまいます。

ポイント

今はインターネットで購入者が簡単に他のマンションの販売価格を確認できる時代です。そのため販売を行う前は、必ず同じマンションや同じエリアの周辺マンションの売物件情報を調べ、中古マンション相場を把握してから売りましょう。

購入価格よりも高く売ろうとは思わないこと

マンションは、人気のあるエリアでない限り、購入した時の金額よりも値段が下がっているケースがほとんどです。

購入時点よりも築年数が経過しているため、建物価値は当然に下がっています。

たまにマンションが購入時点よりも高く売れたという話もありますが、それは人気のあるエリアで土地価格が上昇したことによります。

このような利益を享受できる人は、多くの場合、エリアの人気が出る前に購入したラッキーな人たちばかりです。

値上がりは期待せずに、売値は適正価格を設定しましょう。

監修者から

購入時と同じ金額でマンションが売れたとします。この事実は売却したマンションにゼロ円で数年間居住したことと同意です。

仮に20年居住したとすれば、その20年間は住居に関する支出はゼロ円だったことになります。もし賃貸に住んでいたら、月10万円×12ヶ月×20年で2,400万円かかっていたのです。

住居に関する支出という意味で考えれば、この例の場合2,400万円購入時より安く売却しても得た利益はトントン(プラスマイナスゼロ)。

どこに住んでもお金はかかるわけですから、「住居に関する支出」=「居住の利益を得ていると」いう視点は忘れないでください。

ほとんどの場合購入金額より安く売却しても居住の利益を考えれば利益が上回ります。

売れないマンションへの対処法③:仲介会社の変更

税金

3つ目は仲介業者の変更です。

特に専属選任契約で仲介業者と契約して売れない場合は、一般媒介に切り替えることをお勧めします。

専属選任契約の場合、仲介業者は他の仲介業者に仕事を奪われることはないため、競争原理が働きません。

一般媒介契約に切り替えた方が良いケースも多い

マンションは生鮮食品とは異なり腐らないため、専属選任契約をした仲介業者にしてみれば、急ぐ意味もないのです。

専属選任契約の有効期限は3ヶ月です。仮に専属選任契約を結んでしまった場合は、とりあえず3ヶ月間様子をみて、その後一般媒介契約に切り替えた方が良いでしょう。

一般媒介契約であれば、同時に複数の不動産会社と契約を結び、最も高い金額の購入者を連れてきてくれた仲介業者と取引を進めることができます。

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売れないマンションへの対処法④:同じマンション内への売却

マンションを背に微笑む女性

4つ目は、同じマンションの人に売る方法です。

不動産の売買は何も仲介会社を通す必要はありません。個人間で売買を行えば、仲介手数料も省かれますので、買主にもメリットがあります。

不動産の売却は「隣地から声をかけろ」というのが鉄則です。更地は隣地の人が一番高く買ってくれます。 この更地の原理を売れないマンションにも応用します。

意外とマンションは隣人に売れる

マンションも同じマンションの方に買ってもらうのが一番良いです。

同じマンション内には、賃貸で長年住んでいる人や親の介護のためにもう一部屋欲しい人など、実はマンションを欲しい人がいます

同じマンションの人は、良くも悪くもそのマンションの本当の価値を知っていますので、トラブルになることも少ないです。自分でチラシを作ってトライするのも一つの方法です。

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売れないマンションへの対処法⑤:リフォーム

綺麗な部屋 女性

5つ目はリフォームで見た目を綺麗にしておくことです。

やはり見た目の印象の悪い部屋は売れません。デザインに凝ったリフォームは好みが分かれてしまうので不要ですが、購入者がすぐに住めそうと思えるくらいのリフォームは必要です。

ただし、リフォーム代がそのまま販売価格に転嫁できるとは限らないため、やり過ぎには注意しましょう。賃貸マンションの原状回復程度を参考とするのが良いです。

売れないマンションへの対処法⑥:売却ではなく買取に切り替える

男性 青空

あまり状態が良くない物件ならば、不動産会社の仲介を通した売却よりも、直接不動産会社に買取をしてもらったほうが良いケースもあります。

また、売却に時間をかけたくない方も買取を選択すると良いでしょう。売却よりもはるかに早く売れることがほとんどです。

この記事では買取専門のサイト、買取博士をおすすめしておきます。

まとめ:マンションが売れなくても焦らず、慌てず、諦めず

ティーカップ

以上、売れないマンションの対策方法を紹介しました。

いずれにしてもマンションは簡単には売れません。マンション売却は、「焦らず、慌てず、諦めず」に行いましょう。

監修者から

売れないマンションは、住宅購入希望で内覧するお客様に物件を「いいね!」と感じてもらえないことが非常に多いです。

それなら、そのまま売却活動を頑張るよりも買取という選択肢を考えるべきです。詳しい記事はこちらのページで分かりやすく説明しているのでご参照ください。

監修 鈴木 良紀
(株)ウィルゲイツ・インベストント勤務。大手ゼネコン、ディベロッパー、不動産ファンドを経て、(株)ウィルゲイツインベストメントの創業メンバー。不動産、法律に広範な知識を有し様々なアセットのソリューションにアプローチ。宅地建物取引士・ビル経営管理士

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