転勤などで急に引っ越すことになり、今住んでいる分譲マンションをどうしようか悩む方向けにその後の流れについて説明します。

悩むよりプロに相談。ただし不動産会社に行く前に読んで

私の知り合いの話で恐縮ですが、池袋に単身者用の分譲マンションを持っていたのに関西転勤が決まったという独身男性がおりました。彼の場合は親戚に相談したら、大学生になる甥が都内で一人暮らしを検討し賃貸アパートを探していることが分かりました。

東京に戻ってくる場合は速やかに他のアパートに引っ越すことを条件に、甥に格安で賃貸として貸出して留守と管理をお願いしたそうです。相場より安いのですが、家賃収入を得ながら住宅ローンを返済し続け家を手放さずに転勤していきました。とはいえ、彼のようにラッキーな条件が重なることはそうないでしょう。

転勤が決まった場合、多くの方は購入した分譲マンションを売却するケースになります。すると、やはり売り手と買い手を常に探し続けている集客にも強いプロの不動産会社に仲介をお願いするのが一番。しかし、多くの人にとって不動産売却は初めてなので、相手が初心者であることを逆手に取り自分に有利に売却を進める不動産担当者もいます。

基本：分譲マンション売却の流れと手順

まず、分譲マンション売却の基本的な流れを押さえておきましょう。

一般的に分譲マンション売却の流れはこのような感じです。しかし、予定より内覧希望者が現れない場合もありますし、購入予定者が住宅ローンの審査が通らないなどの理由でキャンセルになることもあります。その都度、不動産会社と相談してその後の対応・対策を考える……これが分譲マンション売却全体の流れです。

分譲マンションの売却時、あなたの優先順位を整理しよう

不動産売却トラブルで一番多いのは「売却できなかった」というもの。もちろん、売れないのが一番困るのですが、売れない以外に分譲マンション売却の流れの中で、もっともあなたが優先したいことはなんでしょうか？

転勤などの事情での住み替えの方の場合は、比較的「高く売りたい」「早く売却したい」のどちらかあるいは両方という方が多いように思います。相続とは異なり、ローンが残っている売却になることも多いです。まずは、ご家族とも話し合い、自分たちが優先することは何かを整理しましょう。

それによって、どんな不動産会社にお願いするのか、売却のためにどんな戦略を立てるのかが決まってきます。

分譲マンションを売りたい時に焦って売却してしまうと買いたたかれる可能性があります。転勤で分譲マンションを売却する場合、確かに転勤までの時期が差し迫っていることも多く、焦る気持ちは分かります。しかし、それでもあまりにも相場とかけ離れた値段で売却するのはおすすめしません。高く売却するための注意ポイントは3つあります。

分譲マンションを高く売るポイント①：自分の物件の相場を知る

相場よりも安すぎる値段で売却してしまう原因の1つは、相場そのものを知らないこと。例えば近隣の分譲マンションが1,500万円で売られているのを知らずに1,200万円で売却してしまうようなケース。たしかに早く売れるでしょうが、300万円近く損をしていることと同じです。

大きく値段に影響するのは駅からの距離です。似たような物件でも駅から徒歩４分と７分では価格に大きく差が出ます。そこで相場を掴むためにも、不動産の一括査定サイトを利用し、複数社に頼み比較してみるといいでしょう。

分譲マンションを高く売るポイント②：高い査定金額を出す不動産会社は避ける

注意すべきは、あまりにも高い見積もり価格を出す不動産会社があった場合。相場よりもあまりに高い金額や低い金額を出してきた時は、売主をだまそうとしているか、もしくは得意分野ではない可能性があります。査定額が高すぎる会社と低すぎる会社を省いた中間の売値を出してきた不動産会社の査定を参考にしましょう。

実は不動産会社にとっては、あなたの家が何円で売れようが手数料はさほど大きく違いはないのです。魅力的な査定額でひきつけ契約を交わして、あとで「売れないから値下げしましょう」と言ってくる不動産会社はそれなりに名前の知れた会社の中にもあります。

ネットで「高査定」「両手取引」など検索すると悪徳不動産業者のやり方が出てくると思います。不動産売却は多くの人にとって初体験。そのため、手数料欲しさに今も不慣れな売り手をだます不動産会社は存在します。少し情報収集をしておくだけでも心構えが変わってくるでしょう。

分譲マンションを高く売るポイント③：査定額が売却額ではない

また、業者のだす査定はあくまで参考価格です。算出された価格で間違いなく売れるというわけではありません。「1,340万円だけど、1,300万円なら買うよ」「水回りはリフォームしたいからリフォーム分と思って値下げしてくれない？」と数十万円～数百万円の値下げ交渉もよくあることです。

しかし、売却したい分譲マンション査定をしてもらうことで相場を掴み、売却希望のマンションの価格が適正かどうかを自分達で知ることができます。そうすることにより、安すぎる売出価格は避けることができますし、目安の売却相場を知ることでたとえ買い手が値下げ交渉をしても、強気に出られるでしょう。転勤というハンデがあっても、相場を知れば売買価格の交渉を少しでも有利に運ぶことができるのです。

今は一括で複数の不動産会社に査定依頼ができる一括査定サービスもあります。おすすめの一括査定サービスはすまいValueです。大手不動産6社からの査定を一括で申し込めます。もちろん査定は無料です。

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相続した家を売るとか住み替えと違い、転勤の場合、あまり時間がありません。もし売れずにそのまま転勤した場合、ローンが丸々残るため、二重ローンを抱える形になります。また、引越し先で住宅ローンを再び組み、新たな家の購入を考えているならば、今住んでいるマンションの売却は必須となるでしょう。すると、ますます早くマンションを売る必要があるため、売値に欲をださないことも大事です。

先ほどマンションの相場を知ることが大切と言いましたが、相場を知っても、最初に売り出す価格を高く出す売主もいます。すると、最初はなかなか売れない可能性が高いです。

なるべく早くマンションを売るためのコツ

早期売却の方法は２つ。1つ目は相場かそれよりちょっと安く売りだすことです。時間があれば徐々に売値を下げる方法もいいですが、時間がないなら最初から相場かそれより安く価格で売り出すべきです。

2つ目は物件買取してくれる不動産会社に買い取ってもらう普通の売却より3～4割ほど値下がりするのですが、「買取」をやっている不動産会社に依頼してそのまま家を買い取ってもらうのも1つの方法です。

売却は、住む人を不動産会社が仲介してくれるので家の中を片付け、内覧者に見せます。買取は、不動産会社が買いリフォームなどをして「リノベーションマンション」などとして売り出すので早く売れるだけではなく、内覧の対応や片付けをする必要もありません。いつ分譲マンションが売却できるかわからず不安な日々を過ごすストレスもなく、お金もすぐ振り込まれます。

家の中を中古マンションをリノベーションして転売する不動産会社は、常に買取できる中古住宅を探しています。不動産会社の担当者に事情を話し早く売るために協力してもらいましょう。

買取を考慮するのならおすすめは買取博士です。査定や手数料は無料ですし、買取してもらった後の物件への責任はなし。なるべく早く物件を現金化したい方にもおすすめです。

マンション売却をお願いする会社選びが一番重要

マンション売却でここが一番大切と言ってもいいくらいです。仲介をお願いする不動産会社はどこでも一緒、どこでもいいわけではありません。「買ったときの不動産屋にお願いしよう」「チラシが入っていたからここでいいや」「手数料が安いから」「大手企業だから」と安易に見積もり査定してもらう会社を決めないようにしましょう。

もし、売却予定の住宅が土地付き一戸建てだったとするならば、一戸建てが得意な不動産会社にお願いしましょう。単身者用マンションなのか、ファミリー向けマンションなのかでも違ってきます。ファミリー向けマンションなら見積もりをしてもらう不動産会社は学区にも詳しい地元密着の中小の不動産会社も含めましょう。お願いしてみようかなと思う不動産会社があれば、その不動産会社についてもネットやブログで口コミの調査するくらいはした方がいいでしょう。

もう少し詳しく言いますと、全ては担当の営業社員にかかっていると言っても過言ではありません。自分の家の売却を任せたいか、100万円を超える手数料を払ってもいいと思えるか、家の査定をお願いしながら担当者をきちんと査定してください。経験があることも重要ですが、態度が悪い人から家を買いたい人はおりませんので業者の人当たりや清潔感も重要です。

売却にかかる手数料

不動産会社に売却を頼むと売れたときに、売買価格の4％前後の手数料が発生します。しかし、不動産会社はマンション売却のための広告を出し、場合によっては費用をかけてチラシのポスティングなどもやってくれます。買い手が見つかれば契約書の作成から所有権の移転登記のために司法書士の紹介、さらに融資が通りやすいよう様々なアドバイスもしてくれます。

もしも売却成立しなくても広告費用を請求されることはなく、売れた場合に手数料を払うだけです。気が利かないとか清潔感がない営業社員が担当ですと、買いたい人が現れても逃げてしまうかもしれません。「こんな人から家を買いたくない」と思われてしまっては、なかなか買い手がみつからないでしょう。

分譲マンションのような大きな買い物になるほど「信頼」が重要です。信頼できる営業社員が担当でなければ、遠慮なく担当を変えてもらいましょう。もしそれでも駄目なら不動産会社そのものを変えましょう。「悪いな」とか思う必要はありません。売却が成立せずにローン返済を続け、転勤先でも家賃が発生してしまい保険を解約してやりくりしたという話も聞いたことがあります。

物件の不具合は事前に担当者に相談する

分譲マンション売却の際は、物件の欠点などは不動産会社の担当者に必ず伝えましょう。「もしこれを伝えたら買うのをキャンセルされるかも」という心理が売り手には働くかもしれませんが、買い手側からすれば、物件の欠点などを隠されるほうが余計に購入意欲を下げます。

中古マンションをお探しの方は少々の不具合は納得しております。売却に影響がでるのかどうかは事前に担当者に相談しましょう。不動産売却の際は「瑕疵担保責任」といって売主が不動産の不具合・欠陥の責任を持つというルールがあります。売却後に、雨漏りや給水管といった不具合の修繕費用を請求される可能性もあります。

自ら物件の悪い点を言ってくれる方が信頼できるでしょう。家に興味を持つ買い手が見つかった時は、いい点も悪い点も含めてきちんと説明しましょう。

ご近所トラブルで家を売却するわけではなく、転勤であればそもそも住宅そのものに大きな問題があって家の売却を決定したわけではないはずです。「本当はもっと住みたい家で、この家に住んでからいいことがたくさんあった」のであれば、その住宅が次に住む人のパワースポットになるかもしれませんね。

まずは複数の不動産会社に査定を依頼しましょう

この記事では以下の内容を紹介しました。

転勤が決まって、分譲マンションを売却することが決まればすぐに行動しましょう。まずはいくつかの不動産会社に査定価格を出してもらい、売却をお願いできる不動産会社を選ぶことから始まります。じっと待っていても買い手は見つかりません。その間にもマンションの価値は下がっていきます。

慌てる必要はないですが、できることならネットでも不動産の査定はお願いできる時代です。まずはいくらぐらいで売却できそうなのか見積もり査定を出してもらうことから初めてみてはいかがですか。

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