悩むよりプロに相談。ただし不動産会社に行く前に読んで

賃貸で貸し出すより売却の方が一般的な方法です

賃貸に出す
東京23区の単身者用マンションなら賃貸でもありかもしれませんが…

こちらでは転勤などで急に引っ越すことになり、今住んでいるマンションをどうしようか悩む方向けにその後の流れについて説明します。

私の知り合いの話で恐縮ですが、池袋に単身者用マンションを持っていたけれど関西転勤が決まったという独身男性がおりました。彼の場合は親戚に相談したら、大学生になる甥が都内で一人暮らしを検討し賃貸アパートを探していることが分かりました。

東京に戻ってくる場合は速やかに他のアパートに引っ越すことを条件に、甥に格安で賃貸として貸出し、留守と管理をお願いしたそうです。相場より安いのですが家賃収入を得ながら、住宅ローンを返済し続け家を手放さずに転勤していきました。

とはいえ、彼のようにラッキーな条件が重なることはそうないでしょう。

転勤が決まった場合、多くの方は購入したマンションを売却するケースが多いです。私の知り合いのように、自分でたまたま次の住人を探した方もおりますが、おすすめの方法は不動産会社に買い手を仲介してもらい売却することです。

そうなってくると、やはり売り手と買い手を常に探し続けている、集客にも強いプロの不動産会社に仲介をお願いするのが一番おすすめの方法です。しかし、不動産売却は多くの方は初めて。相手が初心者であることを逆手に取り自分に有利に売却を進める不動産担当者もおりますので、すぐ不動産屋にいくより事前に調べることをおすすめします。

マンションを売りたいと思ったときに知っておくポイント解説

基本・マンション売却の流れと手順

マンションを売る

ここでマンション売却の流れの基本の流れ押さえておきましょう。

  • 1、不動産会社に見積額を査定してもらう。査定は無料。平均すると3社前後にお願いしている方が多いです。
  • 2、売却をお願いする不動産会社を決めて媒介契約を結ぶ。
  • 3、売り出し価格を決めて、売り出す。SUUMOなどの不動産物件サイトにも掲載されます。
  • 4、内覧希望者が家を見に来る。値下げの価格交渉されることもあります。
  • 5、物件購入者が決まったら、引き渡しの手続き。
  • 6、売却手続きをして、仲介手数料を不動産業者やもろもろの費用を支払う。

一応はこんな流れですが、予定より内覧希望者が現れない場合もあります。購入予定者が住宅ローンの審査が通らないとかキャンセルになるということもあります。その都度、不動産会社と相談してその後の対応・対策を考えます。

マンション売却にあたり、あなたの優先順位を整理しよう

マンション査定の打合せ

不動産売却トラブルで多いのも、「売却できなかった」というもの。売れないのが一番困ることなのです。売れないことは避けつつも、マンション売却にあたり、あなたが優先したいことはなんでしょうか?

  • 高く売りたい
  • 期間を決めて早く売りたい
  • 近所にバレないように売りたい
  • 忙しいのであまり手間がかからないようにしたい

転勤などの事情での住み替えの方の場合は、比較的「高く売りたい」「早く売りたい」のどちらかあるいは両方という方が多いように思います。相続とは異なり、ローンが残っている売却になることも多いです。まずは、ご家族とも話し合い、自分たちが優先することは何かを整理しましょう。

それによって、どんな不動産会社にお願いするのか、売却のためにどんな戦略を立てるのかが決まってきます。

マンションを少しでも高く売却するには?

不動産の仲介手数料

マンションを売りたい時に焦って売ってしまうと買いたたかれる可能性があります。転勤でマンションを売る場合、確かに時間がないことが多く、焦る気持ちは分かりますが、それでもあまりにも相場とかけ離れた値段で売るのはおすすめしません。

高く売るための注意ポイントは3つあります。

ポイント1、自分の物件の相場を知る。

それでも相場よりも安すぎる値段で売ってしまうことがある原因は、相場そのものを知らない可能性があります。例えば近隣のマンションが1,500万円で売られているのを知らずに1,200万円で売ってしまうと、たしかに早く売れるでしょうが、300万円近く損をしていることと同じです。

大きく値段に影響するのは駅からの距離です。似たような物件でも駅から徒歩4分と7分では価格に大きく差が出ます。そこで相場を掴むためにも、不動産の一括査定サイトを利用し、複数社に頼み比較してみるといいでしょう。

ポイント2、高い査定金額を出す不動産会社は避ける

注意すべきは、あまりにも高い見積もり価格を出す会社があった場合です。高い金額や低い金額を出してきた時は、それは売主をだまそうとしているか、もしくは得意分野ではない可能性がありますから、査定額が高すぎる会社と低すぎる会社を省いた中間の売値を出してきた不動産会社の査定を参考にしましょう。

実は不動産会社にとってはあなたの家が何円で売れようが手数料はさほど大きく違いはないのです。魅力的な査定額でひきつけ契約を交わして、あとで「売れないから値下げしましょう」と言ってくる不動産会社はそこそこ名前の知れた会社の中にもあります。

ネットで「高査定」「両手取引」など検索すると悪徳不動産業者のやり方が出てくると思います。不動産売却は多くの人にとって初体験。その為、手数料欲しさに今も不慣れな売り手をだます会社は存在します。少し情報収集をしておくだけでも心構えが変わってきます。

ポイント3、査定額が売却額ではない

また、あくまでも査定は参考価格です。算出された価格で間違いなく売れるというわけではありません。
「1340万円だけど、1300万円なら買うよ」
「水回りはリフォームしたいからリフォーム分と思って値下げしてくれない?」
と数十万円~数百万円の値下げ交渉もよくあること。

しかし査定をしてもらうことで相場を掴み、売り出すマンションの価格が適正かどうかを自分達で知っておくことができます。そうすることにより、安すぎる売出価格は避けることができますし、目安の売却相場を知ることで例え買い手が値下げ交渉をしても、強気に出れます。転勤というハンデがあっても相場を知るだけで売買価格の交渉を少しでも有利に運ぶことができるでしょう。

マンションを早く売却したいなら?

売れる時期に売却活動

相続した家を売るとか住み替えと違い、転勤の場合、あまり時間がありません。もし売れずにそのまま転勤した場合、二重ローンを抱える形になります。また、次の引越し先で住宅ローンを再び組んで家の購入を考えているならば、今住んでいるマンションの売却が必須になります。そうなると益々早くマンションを売る必要になってくるのですが、そのためには、売値に欲をださないことです。

先ほどマンションの相場を知ることが大切と言いましたが、相場を知っても、最初に売り出す価格を高く出す売主もいます。そうしますと最初はなかなか売れない可能性があります。

早期売却の方法は2つ

1つ目は相場かそれよりちょっと安く売りだすことです。

時間があれば徐々に売値を下げる方法もいいですが、時間がないなら最初から相場かそれより安く価格で売り出すべきです。

2つ目は物件買取してくれる不動産会社に買い取ってもらう普通の売却より3~4割ほど値下がりするのですが、「買取」をやっている不動産会社に依頼してそのまま家を買い取ってもらうのも一つの方法です。

売却は、住む人を不動産会社が仲介してくれるので家の中を片付け、内覧者に見せます。買取は、不動産会社が買いリフォームなどをして「リノベーションマンション」などとして売り出すので早く売れるだけではなく、内覧の対応や片付けをする必要もありません。いつ売れるのかわからず不安な日々を過ごすストレスもなく、お金もすぐ振り込まれます。

家の中を中古マンションをリノベーションして販売する会社などは常に買取できる中古住宅を探しています。不動産会社の担当者に事情を話し早く売るために協力してもらいましょう。

マンション売却をお願いする会社選びが一番重要です

不動産会社の担当者

マンション売却でここが一番大切と言ってもいいくらいです。

仲介をお願いする不動産会社はどこでも一緒、どこでもいいわけではありません。「買ったときの不動産屋にお願いしよう」「チラシが入っていたからここでいいや」「手数料が安いから」「大手企業だから」と安易に見積もり査定してもらう会社を決めないようにしましょう。

もし、売る予定の住宅が土地付き一戸建てだったとするならば、一戸建てが得意な不動産会社にお願いしましょう。単身者用マンションなのか、ファミリー向けマンションなのかでも違ってきます。ファミリー向けマンションなら見積もりをしてもらう不動産会社は学区にも詳しい地元密着の中小の不動産会社も含めましょう。

お願いしてみようかなと思う不動産会社があれば、その不動産会社についてもネットで口コミを調査するぐらいはしてみた方がいいでしょう。

もう少し詳しく言いますと、全ては担当の営業社員にかかっていると言っても過言ではありません。自分の家の売却を任せたいか、100万円を超える手数料を払ってもいいと思えるか、家の査定をお願いしながら担当者をきちんと査定してください。経験があることも重要ですが、態度が悪い人から家を買いたい人はおりませんので人当たりや清潔感も重要です。

不動産会社に売却を頼むと売れたときに、売買価格の4%前後の手数料が発生します。しかし不動産会社はマンションを売るために広告を出し、場合によっては費用をかけてチラシのポスティングなどもやってくれます。買い手が見つかれば契約書の作成から所有権の移転登記のために司法書士の紹介、さらに融資が通りやすいよう様々なアドバイスもしてくます。

もしも売却成立しなくても広告費用を請求されることはなく、売れた場合に手数料を払うだけです。

気が利かないとか清潔感がない営業社員が担当ですと、買いたい人が現れても逃げてしまうかもしれません。「こんな人から家を買いたくない」と思われてしまっては、なかなか買い手がみつからないでしょう。

マンションのような大きな買い物になるほど「信頼」が重要です。信頼できる営業社員が担当でなければ、遠慮なく担当を変えてもらいましょう。もしそれでも駄目なら不動産会社そのものを変えましょう。

「悪いな」とか思う必要はありません。売却成立せず、ローン返済を続け、転勤先でも家賃が発生し、保険を解約してやりくりしたという話も聞いたことがあります。

物件の不具合は事前に担当者に相談する

マンション売却の際は、物件の欠点などは不動産会社の担当者に必ず伝えましょう。「もしこれを伝えたら買うのをキャンセルされるかも・・」という心理が売り手には働くかもしれませんが、買い手側からすると、物件の欠点などは隠されるほうが余計に買う意欲を下げます。

中古マンションをお探しの方は少々の不具合は納得しております。売却に影響がでるのかどうかは事前に担当者に相談しましょう。不動産売却の際は「瑕疵担保責任」といって売主が不動産の不具合・欠陥の責任を持つというルールがあります。売却後に、雨漏りや給水管といった不具合の修繕費用を請求される可能性もあります。

また、自ら家の悪い点を言ってくれる方が信頼できます。家に興味を持つ買い手が見つかった時は、いい点も悪い点も含めてきちんと説明しましょう。

ご近所トラブルで家を売却するわけではなく、転勤であればそもそも住宅に大きな問題があって家の売却を決定したわけではないはずです。
「本当はもっと住みたい家で、この家に住んでからいいことがたくさんあった」
のであれば、その住宅が次に住む人のパワースポットになるかもしれませんね。

マンションを売却したいなら早めに行動を

まずは複数の不動産会社に査定を依頼しましょう

転勤が決まって、マンションを売却することが決まればすぐに行動しましょう。まずはいくつかの不動産会社に査定価格を出してもらい、売却をお願いできる不動産会社を選ぶことから始まります。

じっと待っていても買い手は見つかりませんし、その間にもマンションの価値は下がっていきます。

慌てる必要はないですが、できることならネットでも不動産の査定はお願いできる時代ですから、まずはいくらぐらいにになるのか見積もり査定を出して相談することから初めてみてはいかがですか。


「住みかえ王子」では、家づくりや家探しなどの住みかえの疑問について、アドバイザーに無料でご相談いただけるサービスを提供しております。フリーダイヤルまたはLINEでのご相談も可能です。詳しくは以下をクリックしてください。


マンション売却を考えているものの、何から始めて良いのか分からない方へ
マンション売却の査定をする前に

マンションの売却は一生に一回あるかないかの事です。非常に大きな金額になりますので「なるべく高く早く売りたい」という方は多いと思います。

そのために一番大切な事は「査定」で売却を依頼する不動産会社を見極める事です。ここからはその査定をする前に必ず読んでおいて頂きたいマンション売却20ヶ条をお話します。

マンションを売却する前に必ず読みたい20ヶ条