マンションを購入するときには「資産価値」を考えることが重要と言われます。
資産価値とは「それを売ったときにいくらの値がつくのか」ということ。
ところが、多くの人はマンションを購入する際に「終の棲家」「一生に一度の大きな買い物」と思っているので、売るときのことをあまり想定していません。でも、なぜ売るときの値段が重要なのでしょう?

今回は資産価値を高いマンションを選ぶべき理由と、その選び方についてご紹介したいと思います。

資産価値の落ちないマンションを購入すべき理由とは?

今のご時世、終の棲家とは限らない!売れないと苦労するかも?

マンションを売るか貸すかの判断基準

なぜ資産価値の高いマンションを買うべきなのか。その理由について、わかりやすいように極端な例で解説してみましょう。

AさんとBさん、10年前の同じ時期に全額ローンを組んで4000万円でマンションを買ったとします。10年の間にローン返済してきたものの、まだ3000万円の残債があるとしましょう。

ところが、そのマンションを売却しなくてはいけないことになりました。

不動産仲介会社に査定してもらったところ、Aさんは売却価格が2000万円だと言われてしまいました。この場合、Aさんは自分で1000万円を用意して売却したお金にプラスして銀行に返済しないといけません。

一方、Bさんが購入したマンションは4000万円と査定され、買ったときの値段のまま売却できました。銀行に3000万円の残債を返済しても手元に1000万円が残ります。Bさんはその一部を頭金にさらに広い家に移り、また子どもの教育費にそれを充てることができたのでした。

多くの人は「終の棲家」と思ってマンションを購入するもの。しかし、実際には転勤や転職、子どもの独立などライフステージの変化により、家を住み替えたり売却したりするケースも出てきます。そんなときに次のステップにスムーズに移れるのか、思わぬネックになるのかもマンションの「資産価値」次第。

ゆえに、住まいを購入する際には10年後、20年後も「資産価値の下がらないマンション」を選ぶことが大事と言われるわけです。

マンションの資産価値を左右するのは「立地」と「管理」!

1. 不動産の資産価値を決める「立地」の3つの要素

では、資産価値の下がらないマンションとはどういうものでしょうか? その要素はズバリ「立地」と「管理」のふたつで決まります。

不動産仲介サイトやチラシなどには販売中のマンションの売り文句として「人気のアイランドキッチン!」とか「ウォークインクローゼット付き!」などと書いてありますよね? しかし、このような人気の設備があるからといって資産価値にはあまり影響しません。

設備や間取りは後からいくらでも変えられるもの。このような変更可能なものではなく、いくらお金をかけようと後からでは絶対に変更しがたいものによっ

て不動産の価値は決まります。この変更不可で、不動産の価値を左右するポイントが「立地」です。

不動産の世界にはいろいろな格言があり、「マンションは立地を買え」(=立地のいいマンションを買いなさい)とよく言われるほど。いい立地かどうかは以下の3つの要素によって決まります。

1-1. 交通利便性

これはその名の通り、交通の便がよいこと。都心の主要な路線が乗り入れるターミナル駅や急行が止まる駅の近くは交通利便性が高く、「好立地」とされます。

駅に近ければ近いほど資産価値は高く、一般的には駅から徒歩10分くらいまでの不動産は不動産価値が落ちにくいと言われます。

1-2. 生活利便性

これは小学校や中学校、病院、スーパーマーケットなど、生活するうえで欠かせないものがそろっていること。こうした周辺環境も自分の意志や努力では変えようのない要素ですよね?

これらが徒歩圏内にそろっている生活利便性の良さもいい立地かどうかを判断する要素のひとつです。

1-3. 安全性

安全性もふたつの意味があり、ひとつは「防犯」上の安全。いわゆる「治安がいいこと」です。犯罪が多いとされる繁華街の近くは立地面ではマイナス。

もうひとつは「防災」上の安全。台風のときに床下浸水になりがちな低地や津波の危険性がある海の近くもマイナス評価になるでしょう。

東京都西部の「武蔵野」と呼ばれるエリアは、地盤が固く地震に強いといわれていて、安全性の面から好立地とされています。

2. マンションの資産価値を決めるもうひとつの要素「管理」とは?

土地や戸建ての場合、資産価値は「立地」でほぼ決まってしまいますが、マンションの場合はもうひとつ「管理」という要素が加わります。

こちらも「マンションは管理を買え」(=管理状態のいいマンションを買いなさい)という格言があるほど。

古いマンションであっても管理体制がよければ日々の掃除が行き届き、必要な大規模修繕もなされ、マンションの価値が維持されます。実際、築年数が30年を超えてもなお価値を維持している「ヴィンテージマンション」と呼ばれるものも存在しています。

管理がしっかりしているかどうかは、現地を視察したときに「清掃が行き届いているかどうか」「自転車が散乱していないか」「植栽が手入れされているか」など目でチェックすることができます。

また、「過去の修繕状況」「今後の修繕計画」「修繕積立金の状況」などについても仲介会社に質問して把握しておくといいでしょう。

資産価値を判断する便利な指標「マンションPBR」とは?

駅

具体的にマンション選びをする際には、ご自分や家族が通う職場や学校までの時間やアクセスを考慮しながら、資産価値の落ちない「立地」を定めていき、管理の行き届いたマンションを探すという流れになるかと思います。

立地に関しては「マンションPBR」という便利な指標があり、それを参考にしてみるのもいいでしょう。これは、不動産専門の市場調査会社・東京カンテイが考案・発表しているもの。株価資産倍率(Price Book-value Ratio)の考え方をベースに、過去10年間に販売されたマンションの価格を駅ごとに算出し、その流通価格が新築分譲時の価格の何倍になっているのかを示すもの。「マンション資産倍率」とも呼ばれます。

つまり、倍率が「1.0」かそれ以上であれば、そのマンションは分譲時の価格と同じ、あるいはそれ以上の価格で流通しているということ。資産価値の下がらないエリアといえるでしょう。

マンションの価値を決める新しい指標「マンションPER」

賃貸に出す

さて、最近では「売却したときにいくらになるか?」ではない、新しい「価値」も生まれています。

それは「貸したらいくらになるか」というマンションの収益性に着目した考え方です。こちらには「マンションPER」という指標があります。

同じく東京カンテイが考案・発表している指標で、株価収益率(Price Earnings Ratio)の考え方がベース。新築マンションの分譲価格を駅ごとに集計し、その周辺で賃貸に出されている分譲マンションの家賃の何年分に相当するか、つまり、何年でマンションの購入価格を回収できるかを算出しています。

計算式は、「物件価格÷物件の年間家賃」。数値が小さければ小さいほど、収益性が高い、つまり、購入価格がそれほど高くないわりには高い家賃がとれる「おトクなマンション」ということになります。

マンション価格は予測できてもライフステージは予測できない!

「マンションPBR」と「マンションPER」の微妙な関係

じゃあ、マンションPERの数値が少ない、その「おトクなマンション」を買えばいいじゃないかと思うかもしれません。でも、そんな単純にはいきません。

「購入価格が割安」ということは「マンションPBR」の観点から見て資産性が低いケースも多いのです。つまり、購入価格のわりに高い家賃をとれるけれど、売却時には高く売れないマンションということになります。

逆に「PBRは高くてもPERが低い」パターンもあります。こちらは購入価格が高いので、家賃で回収するのに時間がかかるけれど、売却するときには購入時と同じかそれ以上の値段がつくマンションです。

「マンションPBR」と「マンションPER」、どちらも突出して高いエリアは存在しませんが、両方とも平均以上のエリアはあります。エリアを狙うのもいいでしょう。

特に独身女性がマンションを購入する場合は、これを参考にして欲しいですね。筆者の友人には独身のときに買ったマンションが思わぬ値段で貸し出せて助かっている女性がいます。出産や育児で仕事を休んでいる間も、ローン返済を差し引いても毎月10万円以上の家賃が入ってくるとか。

女性は結婚、出産、子育てなどによってライフステージが大きく変わりますし、男性だって今までのように同じ会社に一生勤務するという時代ではなくなりました。これからは「売却する」「賃貸に出す」も想定してマンション探しをすることがますます重要になると思います。

東京カンテイ https://www.kantei.ne.jp/

※PBRとPERの資料をダウンロードできる。

マンション売却を考えているものの、何から始めて良いのか分からない方へ
マンション売却の査定をする前に

マンションの売却は一生に一回あるかないかの事です。非常に大きな金額になりますので「なるべく高く早く売りたい」という方は多いと思います。

そのために一番大切な事は「査定」で売却を依頼する不動産会社を見極める事です。ここからはその査定をする前に必ず読んでおいて頂きたいマンション売却20ヶ条をお話します。

マンションを売却する前に必ず読みたい20ヶ条
柏木珠希
フリーライター、渋谷区の商業ビルのオーナー。著書に「大家さん! これからの投資はシェアハウス・ゲストハウスがおトクです!」(秀和システム)、「20代、持ち家なし、貯金100万円でも月収以上を稼げる『オモロー式』不動産投資講座』(プレジデント社)など。