マンションが売れないくて不安な方へ「本当に売れるのだろうか？」実際、この不安が的中してしまい、半年、1年とマンションが売れずに悩んでいる不動産オーナーも多いのです。『なぜ私のマンションは売れないのか？』そこで、本記事では円滑な不動産売却を実現するべき4つのポイントをご紹介致します。本記事を参考にして頂き、マンションの売却が進まない原因を明確にしましょう。

Point.1『エリアの相場と販売価格は？』

近年は、地価の上昇に伴い不動産価格が高い水準で推移しています。「購入した時よりも高く売却出来た」「想定していたよりも高い金額で売却出来た」……このような成功体験を耳にする機会が多くあります。

ただし、全てのエリア、全てのマンションが、このような嬉しい状況になっているわけではないので、注意をしなければいけません。まず、マンションの販売価格です。多くの方は不動産仲介会社が提示した『査定価格』をもとに決めているのですが、『エリア相場と査定結果の整合性』はとれていますか？

不動産会社の目的は『売却依頼を取得する』こと、不動産オーナーの希望は『より高く売却したい』です。つまり、この不動産会社と契約をするタイミングでは『実際に売れる売れない』よりも『他社より高い金額を提示して契約をとる』ことが優先されている可能性があるということです。

どんなに高い査定価格を提示されたとしても、実査に成約出来なければ意味がありません。近隣エリアの相場をしっかりと把握した上で、現在の販売価格を再度見直してみましょう。

Point.2『室内のコンディションは？』

室内にある設備機器は、使用年数に合わせて経年劣化していきます。中でも、キッチン、お風呂場、お手洗い、洗面台といった水回り設備は使用頻度が高く、劣化が進みやすい箇所です。居住用不動産を検討している方は、新生活を始めるわけですから室内のコンディションは、売れる、売れないに大きな影響を与えます。

「住み始めて1ヶ月で故障したりしないだろうか？」……購入希望者はこのような不確定要素を極端に嫌います。コンディションが悪ければリフォーム工事が必要になりますから、当然、物件価格以外にリフォーム費用を捻出しなければいけません。

この2つが原因で販売活動が停滞している可能性が考えられるので、売却活動前に所有不動産の詳細を隅々まで確認しておきましょう。この問題の対処法ですが、以下3つの方法が考えられます。

筆者の個人的な意見を含め述べさせていただきますが、エリアによっては2番の方法を選択することをおすすめだと思います。
仮に、室内のリフォーム工事を実施したとして、確実に売却出来ると言い切れるでしょうか？ 工事後も販売活動に進まない可能性が残っているわけですから、実費を捻出するのは得策ではありません。販売価格の見直しであれば実費の負担が無いので、あなたが損をすることはありません。

もし、東名阪エリアの不動産であれば、リフォーム付きの売却プランを提案してくれるパナソニックのリアリエというサービスがあります。リフォーム代は負担なく、リフォーム会社に見積もりを取ってもらう手間もいりません。

Point3.管理費、修繕積立金の金額は？

マンションは複数の所有者で一つの建物を所有する特殊建築物です。なので、多くのマンションでは管理会社に建物管理を委託し、毎月『管理費』、『修繕積立金』というランニングコストを支払っています。特に注意が必要なのは『修繕積立金』です。おおよそ、10年～15年に1回、大規模修繕工事を実施することになるのですが、この修繕費用は毎月の修繕積立金で積み上げています。

ここで、気を付けなければいけないのは『築年数の経過に合わせて修繕積立金の金額が上昇する』点です。毎月々のランニングコストということで、月々の支払金額に直結する要注意項目と言えるでしょう。マンションに限らず、世の中に存在している動産物は経年劣化に合わせて、こまめなメンテナンスが必要になます。どんなに優れた性能を持っているマンションであっても、新築時と同様の修繕を行っていては、適切に建物を維持管理していくことは出来ません。

建物の修繕状況はマンションの資産価値（販売価格）に影響を及ぼすので、転売のことを考慮するのであれば避けては通れない問題なのです。支払金額がどのくらい変わるのか、一例で確認してみましょう。

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修繕積立金：7,000円の場合

修繕積立金：17,500円の場合

今回の一例では、修繕積立金が新築時から250％アップしたことを想定しています。これは決してオーバーな想定ではなく、通常考えられる上昇率です。ランニングコストの金額によっては、相場価格なのに売れないという状況も想定されるので、月々の支払金額に換算した上で販売価格の見直しが必要になるでしょう。

Point4.担当営業マン

マンションの売却において、担当営業マンの力量は非常に重要です。室内の内見、物件の説明、資金計算など、あなたの代理人として多くの作業を行うわけですから、売れる、売れないに大きな影響を与えるのです。特に、室内の内見、物件の説明はしっかりと確認する必要があります。

担当営業マンは、マンションの特徴や魅力、デメリットをしっかりと理解できていますか？伝え方一つで、物件の印象が良くも悪くもなります。例えば、「部屋が狭い」というデメリットを伝えると想定しましょう。「60㎡なので多少手狭感を感じるかもしれません」。これでは単純に部屋が狭いと言っているだけです。

「60㎡なのでお子様との距離が近く、小さなうちは最適な広さではないでしょうか」。狭いと言っていることに違いはありませんが、狭いを前向きに捉えることが出来る表現ではないでしょうか。

部屋の第一印象は、綺麗、汚いだけでは決まりません。メリット、デメリットの伝え方もとても重要なのです。室内の内見に立ち会うことで、どんな説明をしているのか確認することは出来るので、時間が許す限り内見時には立ち会うようにして下さい。もし、営業マンが頼りないのであれば、担当を変えてもらうなどの対策を検討する必要があるでしょう。

４つのポイントをチェックしよう

この記事では以下の内容を紹介しました。

以上が、マンションが売れない時に見直した方が良い4つのポイントになります。特別な作業を必要とする項目は１つもないので、『なぜ自分のマンションが売れないのか」、原因を明確にして下さい。これさえ出来れば、あなたの不動産売却は確実に前に進んでいきます。

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