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マンション代とは別の支出があります
税金、手数料などの諸費用を現役不動産会社社長が解説します
マンションを購入する立場としては総額でいくらかかるのか？とても気になる所だと思います。このページでは、不動産の種別、状況事に代わる諸費用について解説していきます。
登記関係の諸費用
建物表題登記費用・新築マンションのみ
法律上、不動産登記は義務ではありません（表題登記を除く）。しかし実務上、登記は必須と考える方が自然ですので解説していきます。建物表題登記費用は新築マンションのみの諸費用。「ここに新しい不動産ができました」という登記です。
建物の構造、面積等が記載されます。表題登記は不動産の所有者が登記をするという決まりがあるのですが、売買契約の約定でどちらの負担にするか決めることができます。土地家屋調査士に支払う費用で目安は5~10万円程度になります。
所有権保存登記費用・新築マンションのみ
新築マンションのみの諸費用です。表題登記された建物が誰の所有なのか示す登記です。登記手続きを行う司法書士に支払う費用で、司法書士の手数料と登録免許税を併せた金額になります。登録免許税は、不動産の評価額から算出することになります。購入前に見積もりを取っておくと良いでしょう。
所有権移転登記費用・中古マンションのみ
中古マンションに必要な諸費用です。中古マンションの場合、現在の所有者名で所有権の登記がなされていますので、その所有権の移転の登記をすることになります。支払い先、費用については、保存登記と同様の考え方になります。
抵当権設定登記費用
新築中古マンション共通諸費用。現金で不動産を購入する際には、不要の費用です。抵当権とは、「返済が滞った場合、債権者が不動産を強制的に換金して優先的に貸出金を回収できる」権利です。こちらも司法書士に見積もりを取りましょう。
税金関係の諸費用
消費税
新築マンションで必要です。中古マンションは消費税課税事業者が売主の場合に必要。新築マンションの場合はほぼ100%消費税が課税されると思ってよいでしょう。中古マンションの場合、1一般の個人が売主である物件、2宅建業者が売主である場合、3宅建業者でない事業者が売主である場合の三種類が考えられます。
一般個人が自宅を売却する場合、消費税は非課税です。宅建業者が売主の場合は、原則消費税課税です。但し、消費税免税事業者の場合は除きます。尚、消費税は建物価格についてのみ課税され、土地代金には課税されません。
固定資産税
新築、中古マンション共通の諸費用。固定資産税は地方税法第359条によりその年の1月1日の所有者に課税されますが、年の途中で不動産を売却しても納税義務者はそのまま。買主に移転しません。
しかし実務では、公平な取引の観点から固定資産税について売買代金とは別に売主、買主の間で日割り清算をする慣習があります。清算する場合、起算日を取り決めますが、関東では1月1日起算、関西では4月1日起算とすることが多いです。また固定資産税とは別に都市計画税が課税される不動産がありますが、固定資産税と同じように清算をします。
印紙税
新築、中古マンション共通の諸費用。「売買契約書に貼付する印紙」と「金銭消費貸借契約書に貼付する印紙」があります。印紙税法第3条の規定により印紙税の納税義務者は「書類の作成者」となっていますが、実務上は売買契約書において負担者を決めます。
一方、金銭消費貸借契約は、住宅ローンを利用する場合に作成される契約書です。こちらは金融機関の融資条件で借主負担とされることが多いです。印紙税の金額は売買代金、融資借入金額により決定します。一般的なマンションの場合、売買契約書に貼付する印紙は1,000~30,000円程度、金銭消費貸借契約書に貼付する印紙は2,000~60,000円程度となります。
不動産取得税
新築、中古マンション共通の諸費用。購入後1回だけ課税される税金です。購入の際に資金計算書等のいわゆる見積もりに入っていないことが多いので注意が必要です。何故かというと、不動産取得税は購入時に必要になる費用ではなく、購入後必要になる費用だからです。
面積、築年数など一定の要件を満たすマンションを購入した場合軽減措置がありますが、申告をしないと軽減されないので注意が必要です。
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その他の経費
仲介手数料・中古マンションのみ
ほとんどの新築マンションで不要。ほとんどの中古マンションで必要。仲介手数料は、媒介不動産会社が存在する場合にかかる経費です。新築マンションの場合、「売主代理会社」が販売活動を行っていることがほとんどです。この場合、仲介手数料はかかりません。
中古マンションの場合、多くの場合「仲介会社」が販売活動を行っており、仲介手数料が必要となります。尚、法律的に仲介手数料ば媒介報酬と言い、宅地建物取引業法に上限規定があり売買価格の3~5%となっています。
火災保険
新築、中古マンション共通の諸費用。任意の経費です。「建物本体」を目的物として掛ける火災保険、地震保険、「家財」を目的として掛ける火災保険、地震保険があります。地震保険のみの加入はできないので注意が必要です。
住宅ローン借入経費
新築、中古マンション共通の諸費用。住宅ローンを利用して購入する際に発生します。前述した印紙税の他、融資手数料、保証料、団体信用生命保険料などがあります。継続してかかる経費、一度だけの経費がありますので、金融機関に確認をしましょう。
一時金
新築マンションの諸費用。毎月の負担を抑える目的や、修繕積立金が貯まるまでの間に突発的に発生した修繕に対応する目的で、新築時に一時的に徴収する費用が修繕積立一時金です。修繕積立基金といった呼ばれ方をすることもあります。また、マンション全体の管理を委託する際の管理一時金、管理準備金といった費用を徴収するマンションもあります。
清算金
新築、中古マンション共通の諸費用。固定資産税の清算と同様に管理費や修繕積立金の日割り清算を行います。
ホームインスペクション
新築、中古マンション共通の諸費用。任意の経費です。建築士が建物を検査してレポートを作成します。利害関係のない第三者が建物の診断をするので安心の為に利用すると良いでしょう。費用の目安は面積にもよりますが、5~10万円程度となります。
諸費用も忘れずに
トータルでいくらかかるのか把握しましょう
この記事では以下の内容を紹介しました。
不動産を購入する際、複数の諸費用が必要となります。新築マンションは表題登記費用がかかるから損。中古物件は仲介手数料がかかるから損。とった個別の要素で損得を判断するのではなく、あくまで「全体としていくらコストがかかるのか？」という俯瞰的視点で検討すると良いでしょう。
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