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マンション住み替えを検討していても、何から始めればいいのかわからない方が多いでしょう。あなたが想像している以上に住み替えは難しいものです。しっかりとチェックポイントを理解したうえで進めていきましょう。
この記事では住み替え時に『失敗してしまう5つの原因』と、それぞれの対策法をまとめました。これからマンションの住み替えを予定している方は、是非チェックしてください。
マンション住み替えの失敗原因①：売却スケジュールが甘い
「住み替えたい」と考える大半の方が、現住居を売却しなければ新居を購入できない状態です。この形を「売り先行」と言いますが、まずはあなたが「売り先行」なのかどうかを確認してください。
今のマンションを売却しないと新居のローンを組むことができないのなら、どれだけ売却活動を行う前に新居を探しても無駄になってしまうケースがほとんどです。住み替えしたい人のほとんどは新居ばかりに目が向きがちですが、売り先行の住み替えでより大事なのは、売却スケジュールでしょう。
まずやるべきことは、不動産会社に住み替えの相談をして、売却スケジュールや売却金額をきちんと把握しておくことです。売却スケジュールを明確にすると、住み替えがスムーズにいきやすくなります。
マンション住み替えの失敗原因②：相場の把握不足
売却スケジュールや売却金額は、現実的な数字で考えていかなければなりません。そのためには周辺物件と比較して、あなたの売却スケジュールや売却金額が適正なのかどうかを検討する必要があります。もちろん、このときは専門家の力を借りると良いでしょう。
ただし、不動産会社の中には、あなたと専任媒介契約を取りたいために相場以上の金額を提案してくることも多いです。高額査定に惑わされてしまうと、いつまで経っても物件は売れません。実際の相場とはかけ離れた金額で売却しようとしているのですから、当然でしょう。失敗したときに後悔するのは自分自身です。
たとえ間違った金額で売主が売却を始めようとしても、大半の仲介会社は売主の希望金額で売却活動を行ってくれます。販売活動を通して売主の価格に関する納得感がうまれ、ゆくゆくは適正価格に落ち着いていく事が分かっているからです。
仲介会社は年間で何十件も仲介しているので、販売活動を通じて売主とコミニケーションも取れます。だから、最初の販売価格は何でもいいとも言えます。
「高く売れる」と言ってくる仲介会社を選ぶのは、このような意味からもやめたほうがいいでしょう。
不動産一括査定サービスを上手に利用しよう
高額査定に惑わされないためには、不動産一括査定サービスを利用することです。複数の不動産業者にマンション査定を依頼すれば、明らかに相場よりも高く査定を出している不動産業者に気づけます。このようにより明確な相場を把握すると、売却計画がどんどん現実的なものに近づきます。
おすすめの不動産一括サービスは、すまいValueです。大手不動産6社からの査定を一括で申し込めます。もちろん査定は無料です。
すまいValueは不動産業界をリードする6社が運営する不動産売却ポータルサイトです。
内装状態が良くないマンションを売却したい方や、新居の購入期限まで時間が無い方は、「買取」という手法も検討してみてください。買取なら不動産会社が直接購入してくれるので、最短スケジュールでの換金が可能になります。実際にマンション住み替えを検討している方の半数程が買取を利用していますので積極的に相談しましょう。
より確実に売却するのなら「買取」も考慮
買取を考慮するのなら、買取専門のサービスが良いです。ここでは買取専門サイト「買取博士」を推奨しておきます。
マンション住み替えの失敗原因③：返済計画に無理がある
売却計画が現実的になったら、いよいよ新居のマンションの選定にうつります。ローン借入可能額によって購入物件を決める方も多いと思いますが……ここで1つ大きな注意点があります。「ローン借入可能額＞余裕を持って生活できるローン額」という現実です。
どの銀行も返済比率を30%以上に設定してローン審査をおこなっています。しかし、『家賃は手取りの30%以内におさえましょう』という定説をあなたも聞いたことがあるはず。銀行が提示してくるローン借入可能額で、ローンを組むと返済計画に無理が生じることも少なくありません。余裕を持って生活できる基準をオーバーしているからです。
ローン審査に一喜一憂せずに、現実的な総支払額を確認しておきましょう。無理な返済計画は将来売却せざるを得ない状況につながります。
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マンション住み替えの失敗原因④：間取りへのイメージが足りない
今のマンションの間取りに不満を感じ、住み替えを検討している方は多いです。家族が増えて手狭になるのは仕方がないことでしょう。しかし、せっかく住み替えるのであれば、できるだけ長く使える間取りをイメージして選びましょう。更に家族が増えるパターンだけではなく、今はまだ小さいお子さんが思春期を迎えた時の寝室の位置など、イメージを膨らませる事が大事です。
子供目線だけではなく親目線でも間取りを考える
たとえば、「子供が深夜に電話する声がうるさくて寝付けない」のような、親目線の悩みもよく聞きます。子供目線だけではなく、親目線で間取りを考えるのも大切です。この場合、間取りを1部屋増やす必要は無く、寝室が離れた間取りのマンションを同金額帯で探せば解決できます。将来的に間取りによってストレスが溜まる家になるのは、あなたも避けたいはず。それならば、さまざまな角度から間取りを検討する必要があります。
マンション住み替えの失敗原因⑤：周辺環境のチェックが足りない
新しいマンションに引っ越す際に気になるのは隣人・マンション内の雰囲気です。室内を何度も見学をする必要はないですが、騒音などをチェックする意味もこめて昼・夜の2つの時間帯で現地に行ってみるとより安心です。見学日は、できれば人が家にいる休日が良いでしょう。
他には、毎日利用するスーパー・コンビニ等の位置も重要です。今の生活スタイルをイメージして移動の手間をよく考えましょう。現在だとネットスーパーなども発達してきています。ネットスーパーを使う前提でマンション選びをすれば、ライバルの少ない物件も候補に挙がりますね。
子供の教育面も重要
また、マンション購入後の両親の転勤は仕方がないことですが、子供の教育面も良く考えましょう。学区の学校まで非常に遠かったり、良くない評判のある学校の学区だと、家族にかかるストレスは非常に大きくなり、手放さざるを得ない原因となります。
これら全て含めて周辺環境です。今はネットで利便施設や交通機関、学区や学校の評判なども全てネットでチェックできます。必ず事前にチェックしておきましょう。
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マンション住み替えに失敗してしまう原因と対策：まとめ
この記事では以下の内容を紹介しました。
- マンション住み替えの失敗原因①：売却スケジュールが甘い
- マンション住み替えの失敗原因②：相場の把握不足
- マンション住み替えの失敗原因③：返済計画に無理がある
- マンション住み替えの失敗原因④：間取りへのイメージが足りない
- マンション住み替えの失敗原因⑤：周辺環境のチェックが足りない
この記事で紹介した取引の流れや見落としがちな部分に注意してスムーズな住み替えを検討しましょう。チェックポイントさえ押さえれば、失敗することなく新しいマンションに快適に住むことができます。全てに共通するのは、プロである不動産会社に相談することが確実であるという点です。
監修者：鈴木 良紀
経歴：東京理科大学卒業。大手ゼネコン、ディベロッパー、不動産ファンドを経て、（株）ウィルゲイツインベストメントの創業メンバー。不動産、法律に広範な知識を有し様々なアセットのソリューションにアプローチ。保有資格：宅地建物取引士、ビル経営管理士、一級土木施工管理士、測量士補。執筆活動：投資僧