土地や家といった不動産を相続される方は多いです。しかし、相続した家に住むわけでもなく、土地を有効活用するわけでもなく、売却もせずにただ放置されている方も大勢いるのではないでしょうか。
税金のことを考慮すると、用途がない土地は相続から3年以内に売却したほうが良いです。ここでは普段なかなか聞くことのない、相続した不動産の売却にかかる税金について詳しく紹介します。
放置すると相続で取得した家や土地が売却時に税金が発生
譲渡に関する税金計算も理解する必要がある
相続で取得した土地や不動産を売りにだす場合も、基本的には不動産を譲渡する場合と同様の税金がかかります。
- 「不動産を売る場合の税金は確か5年を前後に変わると聞いた」
- 「3年以内に売却すると税率が高いはずだけど」
- 「田舎の実家を相続したけど売っても安いしそのまま放置している」
遺産相続で思いがけず取得した古い中古の一戸建てなど、活用する目的が見つからず空き家のまま……誰にも相談できず困っているケースも多いようです。今回は相続がテーマですが、不動産の譲渡時の税金計算をおさらいしながら、相続で取得した不動産を売るとき3年を境に税金が変わることを説明しましょう。
相続した土地を放置して3年以上たつと売却時に税金があがる
不動産を売却する場合の税金計算の説明
遺産相続で家・土地を譲り受けた場合も、不動産を譲渡する（売る）場合も、税金計算方法は同じ。 ここで譲渡時の税金計算式を説明します。
課税譲渡所得金額の算定
譲渡価格 －（取得費＋譲渡費用）－ 特別控除額（一定の場合）＝ 課税譲渡所得金額
（※出典：国税庁HP ）
「譲渡価格」とは土地や不動産を売却した金額です。 その金額から土地や不動産を取得した時の費用、売る時にかかった手数料などの費用を足した金額を差し引いて、特別控除額を引いた金額が「課税譲渡所得金額」です。
さらに、居住用の不動産で一定の基準を満たすものについては「3,000万円の特別控除」があるため、地方の土地や不動産を相続したケースでは、この特別控除だけで税金がかからない場合が多いと思います。
ここまでの情報をまとめると、一定の条件を満たしている土地や不動産を3,000万円以下で売却した場合、税金はかかりません。
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税額の計算
短期譲渡所得と長期譲渡所得
譲渡時の税率は売った時点によって税率が異なります。土地や建物を売った年の1月1日現在で、その土地や建物の所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」に、5年以下の場合は「短期譲渡所得」になります。
監修者から：相続によって土地建物を所得した場合の所有期間は被相続人（親等）の所有期間も合わせて計算します。相続時から相続人の所有物になりますが、被相続人の所有期間も足されるので大抵は長期譲渡所得が適用できる所有期間になるでしょう。
10年以上の居住で特例が受けられる
2017年8月1日に売却した場合、2012年1月1日以前に所有していれば長期譲渡所得、2012年1月1日以後なら短期譲渡所得です。
- 短期譲渡所得 所得税30％ 住民税 9％ ……合計39％
- 長期譲渡所得 所得税15％ 住民税 5％ ……合計20％
さらに10年以上居住している場合は「10年超所有軽減税率の特例」があります。これはマイホームを売った年の1月1日現在でマイホームの所有期間が10年を超えているものについては税率の軽減があり
-
- 6,000万円までの部分 所得税10％ 住民税4％……合計14％
- 6,000万円を超える部分 所得税15％ 住民税5％……合計20％
となります。
監修者から：
所有期間は被相続人が所有している期間も加算されます。しかし、被相続人と同居していない場合は「居住用」の要件を満たしません。したがって、相続人はその家に住まなくなってから3年目の年末までに売却しなければ、この10年超所有軽減税率の特例は受けられなくなります。もしも同居しなければ、相続時から3年目の年末までです。
ここでも3年という期間は非常に大事です。そしてこの10年超所有軽減税率の特例と3000万円控除は併用できますので、税的にはかなりのメリットがあります。
不動産所有から5年以内に売却すると税率が高い
通常は不動産を取得してから5年以内に売った場合は税率が高く、5年を超える場合は税率が安くなります。
3,000万円の特別控除や軽減税率を受けるためにはそれぞれ要件があります。今回の記事では説明を省略しますので、詳しくは国税庁HPをご覧いただくか税務の専門家である税理士へ確認してください。
土地売却で利益が出なければ税金は課税されない
たとえば15年前、結婚と同時に新築で購入したマンションがあるとします。購入時は6,000万円しましたが、築15年目で経年相応の劣化がありました。周囲も新築マンションの供給が続いたため、不動産業者の査定は4,800万～4,900万の間と出ました。実際に売れた金額が4,900万だとすると、
6,000万‐4,800万 ＝ 1,200万の損失が出ました。
この場合、面倒な取得費や譲渡費用などを計算する必要もなく、税金の課税はありません。簡単に言うと「儲かった部分に課税される」のであり売却の際に「損失」が出ている場合は課税されないのです。
取得費用がわからない場合はどうなるのか
課税される可能性が高い物件の代表格は、取得した時期が両親を飛び越えて祖父母が戦後間もなく取得した土地や不動産です。当時の貨幣価値が現在より限りなく低い金額となるため、どうしても売却金額は取得した時の金額より上になってしまうでしょう。
実際にあった例を紹介します。世田谷区内にある23坪の狭小地の売却を依頼された時、購入時期は昭和30年前後に4軒の建売で購入したのですが、何百円、何千円だった、という記憶しかなく、当時の契約書も出てきませんでした。
私の査定額は5,300万円だったので、仮に取得費用が5,000円だったとしても課税は免れないところです。しかし、こうした場合は概算取得費と言って、売買代金の5％と実際に購入した価格のどちらか「高いほう」を取得費として採用することが認められています。
そうしないと戦前、あるいは明治から受け継いできた由緒ある土地の場合、とんでもない安い取得費用しか計上できず公平を欠くことになるからです。
相続で取得した土地などの不動産を譲渡する場合、特例措置がある
遺言や遺産相続で不動産を取得した場合、相続時に支払った相続税が、譲渡時の取得費に算入できる特例があります。ただし、この特例の大前提として相続税の課税対象になる不動産であることが必要です。
相続時に相続税という税金（国税）を払ったのに、また不動産を売却する場合にも税金を支払う必要があるとすれば負担が大きいため、相続時に相続税を収めた場合にのみ、特例措置によって取得経費に算入し課税標準額を減額する事で税金を少なくするものです。
これを「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」といいます。詳しくはこちらをご参照下さい。
（出典：国税庁HP ）
この特例を受けるには期限内に不動産を売却する必要があります。それが相続税の申告期限から3年以内。この期間内に手続きをすれば税金を少しでも安くする事ができるのです。なお相続税の申告納税の期限は、相続を開始した日の翌日から10カ月以内です。合わせて覚えておく必要があります。
相続税はどの位まで取得費に参入できるのか
基本的にこれは「税務」ですから間違いがあるといけません。税金の専門家である税理士に相談するか、国税庁TAXアンサーに電話するなど必ず確認を取ってください。
また、税制はこまめに改正されます。この記事も2020年6月のものですが、古い記事には旧制度の税率が書かれている場合もあるので、最新の記事を読むように心がけてください。
そこで特例を適用した場合の相続税はどの位取得費に参入できるのかというと、少し難しいのですが
取得費に加算する相続税額 ＝ その人の相続税額 × その人の相続税の課税価格の計算の基礎とされたその譲渡した財産の課税価格／（その人の相続税の課税価格＋その人の債務控除額）
となります。ちょっと、難しいですよね。具体的には税務の専門家に相談することをおすすめします。
特例を受けるために必要な書類は何か
こちらも大前提として、特例を受けるためには確定申告を行う必要があります。
その上で必要な書類は
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- 相続税申告書の写し
- 相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書
- 譲渡所得の内訳書
以上が必要となります。このように土地や不動産の相続が発生した後3年以内に不動産を売却する場合、節税することができるわけです。
相続税申告期限日から3年以内に土地や不動産を売却しよう
3年以内なら節税ができる可能性がある
大前提として相続税の課税対象にならない土地や不動産には、この特例を受けることができませんので、対象外の方にとっては全く関係のない記事かもしれません。
しかし、今回のテーマとは全く別に空家対策で長期間放置している戸建住宅の税金を引き上げるなど、新制度も続々とできています。遺産相続で土地や不動産を取得した方は、世の中の動きを常に意識していないと、余計に税金を払うことになるかもしれません。世間へのアンテナを張り続けることが、最大の節税かもしれませんね。
監修者から：相続によって取得した不動産の最大の節税施策は
- 3000万円の特別控除の特例
- 10年超所有の場合の軽減税率の特例
- 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
です。
親と別居している状態での相続では、相続した瞬間に自分は住んでいないので居住用資産でなくなる場合が多いと思いでしょう。
この時注意したいのが「3年」という期間です。この3年を過ぎると優遇措置が受けられなくなります。相続が発生したらこの3年がいつ来るのかを強烈に意識する必要があります。相続時から3年ではなくそれぞれ要件があるので計算方法には注意してください。
監修 鈴木 良紀
（株）ウィルゲイツ・インベストント勤務。大手ゼネコン、ディベロッパー、不動産ファンドを経て、（株）ウィルゲイツインベストメントの創業メンバー。不動産、法律に広範な知識を有し様々なアセットのソリューションにアプローチ。宅地建物取引士・ビル経営管理士
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マンション売却を考えているものの、何から始めて良いのか分からない方へ
マンションの売却は一生に一回あるかないかの事です。非常に大きな金額になりますので「なるべく高く早く売りたい」という方は多いと思います。
そのために一番大切な事は「査定」で売却を依頼する不動産会社を見極める事です。ここからはその査定をする前に必ず読んでおいて頂きたいマンション売却20ヶ条をお話します。
