不動産売却する際に使える税金控除まとめ

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住宅

「不動産を売却したけど税金がかなり掛かりそう…」そのような疑問をお持ちの方もいらっしゃるでしょう。不動産を売却する際に掛かってしまう税金は、高額になる可能性が高いものです。せっかくの利益も税金で手元にほとんど残らないということもあるでしょう。

しかし、不動産売却では税金の控除を適用でき納税額を大きく抑えられる可能性があります。不動産売却で適用できる税金控除の種類や条件などを理解しておく必要があるのです。この記事では、不動産売却で使える税金控除について分かりやすく解説します。

3,000万円特別控除

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マイホームの売却で利益が出た場合に適用できるのが、「3,000万円特別控除」です。

特徴

3,000万円特別控除では、不動産売却時の利益である「譲渡所得」から最大3,000万円を控除できる制度のことを言います。例えば、不動産を売却し2,000万円の利益が出た場合、その2,000万円に対して税金がかせられます。しかし、この特例を適用することで、2,000万円から控除額である3,000万円を差し引けるのです。この場合、控除した結果-1,000万円となるため、税金が課せられなくなります。

適用要件

3,000万円特別控除を適用できるのは、売却した物件が居住用の物件=マイホームであることが条件になります。マイホームであれば、戸建て・マンションどちらでも適用可能です。具体的な適用条件には、次のようなものがあります。

  • 自分が住んでいる家屋の売却であること
  • 居住しなくなってから3年目の年の年末までの売却であること
  • 売った年の前年及び前々年にこの特例を受けていないこと
  • 他の特例や特別控除の適用を受けていないこと
  • 売買が親子や夫婦などの特別な関係性間での契約でないこと

この特例は、3年に一度しか適用できないので3年以内にこの特例を含め、他の特例を適用していないことに注意が必要です。また、空き家として3年以上所有してからの売却では適用できなくなるので、居住しなくなってから早めに売却する必要があります。

必要書類

3,000万円特別控除は、確定申告することで適用できます。適用には確定申告書に、次のような書類を添えて提出が必要です。

  • 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)「土地・建物用」
  • 売買契約書
  • 売却時の費用の領収書(不動産仲介料など)
  • 売却した物件を購入したときの売買契約書
  • 売却した物件を購入したときの費用の領収書
  • 売却した自宅の所在地の住民票(除票)の写し

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10年超所有軽減税率の特例

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10年超所有軽減税率の特例とは、所有期間が10年を超えるマイホームを売却したときに、税金の課税率を軽減できる制度です。

特徴

この特例では、売却した際の利益に掛かる税率が次のように軽減されます。

売却利益(課税対象額)

税率(所得税+住民税)

6,000万円以下

14.21%

6,000万円超

6,000万円以下の部分

14.21%

6,000万円超の部分

20.315%

通常、不動産を売却した際に掛かる税率は、10年を超えた不動産の場合20.315%です。この特例を適用することで、6,000万円以下の利益については20.315%から14.21%にまで削減できるのです。例えば、マイホームを売却した利益が8,000万円の場合を見てみましょう。利益が6,000万円を超える場合は、6,000万円以下と6,000万円超えでそれぞれ計算し合算します。

  • 特例を適用しない場合:8,000万円×20.315%=1,625.2万円
  • 特例を適用した場合:(6,000万円×14.21%)+(2,000万円×20.315%)=852.6万円+406.3万円=1,258.9万円

上記のように、納税額に大きな差が出てくるのです。

適用要件

この特例は、マイホームの売却であることが条件となります。また、次のような条件にも該当することが必要です。

  • 自分が住んでいる家屋の売却であること
  • 居住しなくなってから3年目の年の年末までの売却であること
  • 売った年の前年及び前々年にこの特例を受けていないこと
  • 他の特例や特別控除の適用を受けていないこと
  • 売買が親子や夫婦などの特別な関係性間での契約でないこと

また、この特例では所有期間が10年を超えていることが重要になります。ただし、この「10年」は、売却した年の1月1日時点のものであることに注意が必要です。例えば、2010年5月1日に購入した物件を2020年6月1日に売却したとします。実際の所有期間は10年を超えていますが、基準日となる売却した年(2020年)の1月1日時点での所有期間は10年を超えていません。そのため、上記の売却ではこの特例は適用できないのです。この特例は、先述した「3,000万円特別控除」と併用できるので、両方を適用することで大きな節税効果が見込めるでしょう。

必要書類

この特例は、確定申告することで適用できます。確定申告書に、以下のような書類を添えて提出しましょう。

  • 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)「土地・建物用」
  • 売買契約書
  • 売却時の費用の領収書(不動産仲介料など)
  • 売却した物件を購入したときの売買契約書
  • 売却した物件を購入したときの費用の領収書
  • 売却した自宅の所在地の住民票(除票)の写し

特定居住用財産の買換え特例

マンション

特定居住用財産の買換え特例とは、マイホームの売却後に住み替える場合、売却額に掛かる税金を将来に先送りする特例のことを言います。

特徴

この特例は、家の売却額よりも新しく購入する家の購入額が大きい場合に、税金を将来に繰り延べする制度です。売却で利益が出た場合、税金が課せられるのが原則です。しかし、新しく家を購入する場合、売却の利益に対して納税したうえに、新しい家の費用負担までとなると、経済的な負担が大きくなります。その負担を軽減するために、この特例があるのです。

例えば、家の売却で2,000万円の利益がでて、新しく3,000万円の家を購入する場合を見てみましょう。通常なら売却利益である2,000万円に税金がかかり、翌年に納税が必要になります。しかし、この特例を適用することで、翌年の納税を一時的に繰り延べできるため、翌年の納税が不要になり、買い替えしやすくなるのです。

ただし、この特例は税金の免除ではないことに注意が必要です。上記の場合、売却翌年の納税は必要がありませんが、将来的には納税しなければなりません。納税タイミングは、新しく購入した家を売却したときの納税と合わせる必要があります。もし、将来購入した物件を売却し、1,000万円の利益が出た場合、繰り延べした2,000万円分の課税額と1,000万円に利益の課税額を合計した税金を納税しなければならないのです。一時的には負担が軽くなりますが、将来により大きな負担になる場合があるので慎重に適用を検討しなければなりません。

適用要件

この特例は、マイボームを売却し、売却額よりも高額の新しいマイホームを購入する時に適用できます。具体的な適用条件には次のようなものがあります。

  • 自分が住んでいる家屋の売却であること
  • 居住しなくなってから3年目の年の年末までの売却であること
  • 売った年の前年及び前々年にこの特例を受けていないこと
  • 他の特例や特別控除の適用を受けていないこと
  • 売買が親子や夫婦などの特別な関係性間での契約でないこと
  • 売却額が1億円以下であること
  • 売却した年の1月1日時点の所有期間が10年を超えていること

この特例では、10年以上所有したマイホームであることが条件となります。また、購入するマイホームにも面積や経過年数などの条件があるので、確認するようにしましょう。この特例は、先述した「3,000万円特別控除」や「10年超所有軽減税率の特例」との併用ができません。税金の免除ではないので、場合によっては別の特例を適用したほうが有利になる場合もあるので、慎重に検討しましょう。

必要書類

この特例を適用するには、確定申告が必要です。確定申告書に、以下のような書類を添えて提出しましょう。

  • 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)「土地・建物用」
  • 売買契約書
  • 売却時の費用の領収書(不動産仲介料など)
  • 売却した物件を購入したときの売買契約書
  • 売却した物件を購入したときの費用の領収書
  • 購入する物件の売買契約書や面積を明らかにする書類
  • 売却した自宅の所在地の住民票(除票)の写し

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居住用財産買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

住宅

売却で損失が出た場合に適用できるのが「居住用財産買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」です。不動産を売却した場合、利益に対して課税されるため確定申告が必要です。売却した結果損失が出た場合は、課税されないため確定申告は必要ありません。しかし、損失が出た場合でも、条件によっては税制上の優遇措置を受けられる可能性があるのです。

特徴

居住用財産買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除では、売却で損失が出た場合、その損失を「損益通算」と「繰越控除」できるようになります。通常、不動産売却での所得については、損益通算や繰越控除ができません。この特例を適用し、損益通算と繰越控除できることで税制上のメリットが大きくあるのです。損益通算とは、損失を給与所得などの他の区分の所得と相殺できる仕組みです。

例えば、不動産の売却で1,500万円の損失があり、給与所得が400万円あれば、相殺した-1,100万円での申告となります。これによって、所得税の還付を受けられる場合や住民税を軽減できる可能性があるのです。また、繰越控除とは、その年だけでは相殺しきれない損失を翌年以降に持ち越せる制度のことをいいます。この特例では、最長3年間損失を持ち越せるのです。そのため、上記の場合は次のようになります。

  • 1年目:400万円-1,500万円(損益通算)=-1,100万円
  • 2年目:400万円-1,100万円(繰越控除)=-700万円
  • 3年目:400万円-700万円(繰越控除)=-300万円
  • 4年目:400万円-300万円(繰越控除)=100万円

よって、3年目まではマイナスでの申告となり、所得税や住民税が課せられません。4年目も100万円での申告となるので、大きな節税効果が見込めるでしょう。ただし、4年目でも相殺できない場合は持ち越せないので注意が必要です。

適用要件

この特例は、マイホームを売却し、新しくマイホームを買い替えた場合に売却損がある場合に適用できます。適用には、次のような条件があります。

  • 自分が住んでいる家屋の売却であること
  • 売却した年の前年1月1日から売却年翌年12月31日までに新しくマイホームを購入していること
  • 売却で損失が出ていること
  • 新しいマイホームの購入に10年以上の住宅ローンを組んでいること
  • 売買が親子や夫婦などの特別な関係性間での契約でないこと

新しく購入する物件にも一定の基準があるので注意しましょう。また、この特例は住宅ローン控除との併用も可能なので、大きな節税効果が見込めるでしょう。

必要書類

この特例を適用するには、確定申告で以下の書類を添付して申請する必要があります。

  • 譲渡損失金額の明細書(確定申告書付表)
  • 譲渡損失金額の損益通算・繰越控除の対象となる金額の計算書
  • 売却物件と購入物件の売買契約書や登記事項説明書
  • 住宅ローン残高証明書
  • 売却物件と購入物件の住民票の写し

特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

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売却で損益が出た場合に適用できる特例としては、「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」もあります。

特徴

特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除では、売却のみし売却額で住宅ローンを完済できない場合の損失に適用できる制度です。先述の「居住用財産買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」同様に、損益通算と繰越控除が可能になります。売却だけして買い替えずに賃貸に引っ越す、海外に移住するといった場合に適用できるでしょう。ただし、売却金額で住宅ローンを完済できる場合やすでに完済済みの物件の売却では適用できないので注意が必要です。

適用要件

この特例では、マイホームを売却し売却額では住宅ローンが完済できないことが条件となります。また、次のような条件にも該当する必要があるのです。

  • 自分が住んでいる家屋の売却であること
  • 住まなくなってから3年目の年末までに売却すること
  • 売却時点で住宅ローンの返済期間が10年以上あること
  • 売買が親子や夫婦などの特別な関係性間での契約でないこと

必要書類

この特例は、確定申告書に以下のような書類を添えて提出する必要があります。

  • 譲渡損失金額の明細書(確定申告書付表)
  • 譲渡損失金額の損益通算・繰越控除の対象となる金額の計算書
  • 売却物件の売買契約書や登記事項説明書
  • 住宅ローン残高証明書
  • 売却物件の住民票の写し

不動産売却に使える税金控除:まとめ

街並み

この記事では以下の内容を紹介しました。

不動産売却で適用できる税金控除について、5つの特例を紹介しました。不動産売却では、税金も高額になる可能性があり、少しでも利益を手元に残すためには特例の種類や条件を理解し、適用することが重要です。ただし、特例の適用条件や手続き、税金の計算など素人では難しいこともあるので、税理士など専門家に相談しながら進めることをおすすめします。この記事を参考に、適用できる特例をしっかり活用し、賢く節税して売却利益を手元に残せるようにしましょう。

監修者:鈴木 良紀

監修 鈴木

経歴:東京理科大学卒業。大手ゼネコン、ディベロッパー、不動産ファンドを経て、(株)ウィルゲイツインベストメントの創業メンバー。不動産、法律に広範な知識を有し様々なアセットのソリューションにアプローチ。保有資格:宅地建物取引士、ビル経営管理士、一級土木施工管理士、測量士補。執筆活動:投資僧