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近年、中古住宅を市場に流通させる動きが活発化しています。新築住宅が好まれる傾向にありますが、中古住宅に耐震性を付加し、省エネ改修をすることで寿命を長くしようと政府の後押しが顕著です。
ただ米国に比べまだまだ日本の中古住宅の市場は浸透しておらず、購入予定者としても心配な点があるのではないかと思います。そこで今回は、中古マンションについて購入するときの注意点を中心に解説していきます。
中古マンションを希望する方向けの注意すべきポイント
安心して中古マンションを購入するために
家がほしいけど新築は高いし、住宅ローンの負担が心配だという方は多いでしょう。そのようにお考えの方が候補に挙げるのが中古マンション。地域や状況によっては新築マンションより５割程度安く購入できることもあり魅力的ですが、老朽化などが気になる方もいらっしゃるでしょう。中古マンションを購入する際に注意すべき点について具体的に書いていますので参考にしてください。
中古マンションを買うメリットとチェックポイント
中古マンションを購入するメリット
新築より低価格
中古マンションは、築年数や立地、修繕状況にもよりますが、床面積や地域が同じ場合、新築マンションの半分程度で手に入れることができます。また中古物件が増えていることもあり、中古物件に耐震性を加えたり、省エネ性能を向上したりすることで費用負担を軽減してもらえる補助金が充実しており、資金面で修繕がしやすい環境となっています。
またリフォームの技術も以前よりは格段に進歩しているので、大規模なリフォーム＝リノベーションで部屋の中を新築とそっくりにすることも可能です。中古マンション＋リノベーションによって、大幅に経費をおさえて不動産を購入することが可能なのです。新築のみにこだわらず、中古マンションの購入を検討してみてはいかがでしょうか。
住環境を事前に知ることができる
また中古マンションの場合、他の部屋は入居者がいますので、どのような隣人がいるか観察することができます。エントランス部分の案内板を見ると、どのような問題をかかえているか、どのような性質の入居者がいるか想像することができます。エントランスからエレベーターや階段、部屋の入り口までの掃除が行き届いているか落書きはないかなども確認できます。
このように中古マンションでは住環境を事前に知ることができるという、新築マンションにはない大きなメリットがあります。
ただ中古マンションとなると新築マンションに比べ将来に向かってどのくらい修繕費を見積もったらいいか心配ではないでしょうか。建物の老朽化による修繕はある程度仕方がないにしても、購入時になるべくいい状態の物件を購入したいものです。では中古マンションを購入するときの注意点を確認しましょう。
用途地域を確認しよう
マンション内で住環境を確認することを解説しましたが、周辺環境も確認することができます。都市計画区域内の土地は利用目的によって区分され、それぞれ建物などに対するルールがあります。
都市計画では、都市を大きく住宅地、商業地、工業地に分け、用途地域として定めています。基本的に長く生活する場所ですので、希望するマンションがどの用途地域に属するのか、どの用途地域に隣接しているかを確認しておきましょう。
仮に工業地域に隣接していると、現在は周辺環境に影響がある工場がなくても将来は工場が建築される可能性があります。周辺環境に影響を及ぼすこの用途地域について、もう少し具体的に解説していきます。
12種類の用途地域
用途地域には、以下の12種類あります。
＜12の用途地域と住宅の関係＞
- 第一種低層住居専用地域（一低）
- 第二種低層住居専用地域（二低）
- 第一種中高層住居専用地域（一中）
- 第二種中高層住居専用地域（二中）
- 第一種住居地域（一住）
- 第二種住居地域（準住）
- 準住居地域（準住）
- 近隣商業地域（近商）
- 商業地域（商業）
- 準工業地域（準工）
- 工業地域（工業）
- 工業専用地域（工専）⇒住宅や共同住宅は立てられない
商業地域と工業地域で建築できる建物表を見ていただくとわかるように、住宅や共同住宅は工専（工業専用地域）以外の用途地域で建築することが可能です。
第一種低層住居専用地域（一低）、第二種低層住居専用地域（二低）では２階建アパートなど低い高さのマンションが中心ですが、他の用途地域（工業専用地域以外）は中高層マンションを建てることができます。ですので、購入予定のマンションがどの用途地域に位置するか、隣接する用途地域はどれか確認しないと、想定外に工場が建築される可能性があるわけです。
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商業地域に建てられるもの
具体に商業地域や工業地域でどのような建物が建築できるか確認しておきましょう。まず商業地域ではボーリング場やゴルフ練習場、カラオケボックス、パチンコ屋、劇場・映画館などレジャー施設を建築することができます。
また面積の制限がありますが、危険性や環境を悪化させるおそれが非常に少ない工場であれば建築することができます。小中学校や病院なども建築可能です。
工業地域に建てられるもの
一方、工業地域では商業地域で建築できる建物に加え、危険性や環境を悪化させるおそれがやや多い工場、危険性が大きいか又は著しく環境を悪化させるおそれがある工場も建築することができます。詳しくは用途地域によって異なりますが、大まかにはこのような建築基準となっています。
ですので、中古マンションを購入する際には、なるべく第一種低層住居専用地域（一低）、第二種低層住居専用地域（二低）寄りの用途地域に位置する物件を選択した方が安心だと言えます。
中古マンションの状況はホームインスペクションを利用する
マンション内や用途地域である程度の住環境を確認することができます。しかし建物に関しては専門家による確認が欠かせません。そこで住宅に精通したホームインスペクター（住宅診断士）が客観的な立場から、劣化状況、欠陥の有無、改修すべき個所や時期、改修費用などのアドバイスをしてくれます。
リフォーム会社に改修を依頼する場合にはインスペクション費用は無料になることもありますが、後で予想外の欠陥が見つかり費用負担をする可能性を考えるなら、費用負担があっても住宅診断してもらった方が安心だと思います。
賢く中古マンションを購入しよう
様々な情報を得ることで安心して購入できる
この記事では以下の内容を紹介しました。
新築マンションに比べ、中古マンションは老朽化など心配な点はあります。しかし、不動産会社にすべて任せるのではなく、勉強しながら中古マンションについて詳しくなることで、どのような建物が自分にふさわしいのか、購入しても良いマンションはどれか、判断つきやすくなります。用途地域やホームインスペクションによる診断などを参考に中古マンションを見極めてください。
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