住宅ローンは年収で決めてはダメ!間違った予算決めをしないために

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住宅を買う際の予算決めは、毎月支払う『住宅ローンの支払い+ランニングコスト』の金額で決めて下さい。分譲マンションや一戸建てなど、マイホームを取得すると、住宅ローンの支払い以外にもランニングコストが必要になります。これらを考慮して毎月々の支払い可能額を確認しておけば、資金面でのリスクは大幅に軽減されることでしょう。

予算の話をしていると、「年収の5倍まで」や「年収の6倍まで」という話を耳にします。単純に年収500万円の方は、500×6で3,000万円までは住宅ローンが組めるという考え方です。詳細は後述しますが、年収にかかわらずこの考え方で住宅ローンを組んでしまうと資金面で大きなリスクを抱えることになります。住宅ローンの予算決めは慎重に行うよう心がけて下さい。

何を基準に住宅ローン金額を決めれば良いのか

女性 リラックス

年収と住宅ローンの関係性は?年収で住宅ローンの借入上限額が分かる

さきほど、年収で予算決めをしてはいけないとお伝えしましたが、なぜ住宅ローンの話をすると年収というキーワードが出てくるのでしょうか。それは、年収額に応じて借入上限額があるからだと考えられます。

各金融機関は実行金利(店頭に表示されている金利)とは別に、住宅ローン審査用の審査金利というものを設けています。銀行はこの審査金利を利用して、年収に応じた融資額・住宅ローンの借入限度額を計算しているのです。概算にはなりますが、年収別の上限額をシミュレーションをご参考までにご確認下さい。

  • 年収300万円→2100万円前後
  • 年収400万円→2700万円前後
  • 年収500万円→3400万円前後
  • 年収600万円→4100万円前後
  • 年収700万円→4800万円前後

※住宅ローンの種別や金融機関によって試算方法は異なるので、正確な金額はご利用金融機関でご確認下さい。 この借入上限金額と利用可能な頭金を合計した金額が、検討可能な上限物件価格となります。ただし、借りられる金額と返せる金額は異なるので、借入上限額はあくまでも目安の金額として確認するにとどめておきましょう。

年収倍率で予算を決めるリスクは何なのか?

カップル

では、年収倍率による予算決めは本当に間違っているのか。これを確認するために、年収倍率の問題点を確認していきましょう。問題点は3点です。

  1. 年収は可処分所得で計算されていない
  2. 各家庭の個別事情が考慮されていない
  3. 各物件によってランニングコストの金額が違う 

①:年収は可処分所得で計算されていない

というのはこれは、手取年収で計算されていないことが問題です。皆さんが受け取っている給与には、所得税や住民税、社会保険料、会社の福利厚生など、手元には入ってこない金額が含まれています。さらに、扶養家族の人数によっても税額などが変動するので、家庭状況によって手取り年収が大きく異なります。

②:各家庭の個別事情が考慮されていない

車の有無や家族構成は各家庭によって様々です。ライフスタイルやライフステージ(子供の年齢など)によって、住宅費以外の必要経費が大きく異なります。車に関しても、仕事上絶対に自家用車が必要な場合も考えられます。もし、自動車ローンやキャッシングなど他の借入金があれば融資額の条件は変わります。

③:各物件によってランニングコストの金額が違う

これは特にマンションの購入を検討している人に気を付けて頂きたい項目です。管理費・修繕積立金などの金額は、各マンションによって異なるので、毎月2万円のマンションがあれば毎月5万円のマンションもあります。安価な金額ではありませんから家計を圧迫する要因になると言えるでしょう。 以上が筆者が考える年収倍率の問題点です。年収は予算決めに利用するものではなく、借入限度額を知るための物差しです。

先述していますが、借りれる金額と返せる金額は異なるので、住宅ローンの予算決めを年収倍率で決めることは絶対にやめましょう。不動産会社の営業マンは売るために「年収の何倍」「収入にしめる家賃や住宅ローン返済額の割合はこれぐらい」と目安金額を出すでしょう。でもそれは、買う側の都合を全て把握したうえででのアドバイスではありません。

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無理のない返済可能金額を話し合う

不動産の相談、不動産業者

住宅ローンを利用する以上、一戸建、マンションを購入すると気軽に引越すことはできません。そのためにも、資金面でのゆとりを確保することは皆さんが考えている以上に重要なのです。せっかく購入したマンションを手放さないためにも予算の話し合いは慎重に行って下さい。ただ、難しく考える必要はなく、以下2項目を考慮して頂ければ問題ありません。

  • ライフステージに応じた支出を想定する
  • ランニングコストの上昇

※前提条件として、年収倍率で確認した借入限度額以上の物件は検討することは出来ません。

ライフステージで支出が変わる

まず一番初めに考えて頂きたいのは、ライフステージに応じた支出の確認です。家族構成などの条件になどは各家庭によって異なりますが、家族構成や年齢などを考慮し、何年後にいくらの支出があるのか、またはいくらの貯蓄が必要なのかを把握します。

例えば子どもの教育費や医療費などです。長く住めば水回りはリフォームしたほうがいいでしょう。親と同居をする可能性が出てきたらバリアフリー対応などのリノベーションが必要になるかもしれません。この作業をすることで、毎月積み立てなければいけない貯蓄額を確認することが出来ます。

家のランニングコスト

持ち家の場合、ランニングコストは税金や室内修繕費用、マンションであれば付け加えて管理費・修繕積立金などの費用です。毎月の返済可能金額は、『住宅ローンの支払い+ランニングコスト+貯蓄』の計算式で算出して頂き、年間の支払総額が年収に対して25%以下の比率内になることが望ましいと考えます。

次にランニングコストの上昇ですが、マンションの購入を検討している方は要注意です。築年数によっても異なりますが、毎月の修繕積立金は新築時から比べ1.5倍~2倍程度の金額になることを想定しておく必要があります。築年数の経過とともに修繕箇所が増加し、費用負担が高くなるからです。※上記倍数は参考値です。実際の上昇率は各マンションの総会によって決まります。

年収で住宅ローン予算を決めてはダメ

マンション

借りれる金額と返せる金額は別です

この記事では以下の内容を紹介しました。

 支払金額についてはこの記事の内容を抑えてもらえれば、基本的に大きな問題にはならないでしょう。返済可能金額を決めた後に、利用する住宅ローンをの諸条件(金利や借入期間など)を確定させれば予算決めは完了です。あなたの収入にあった無理のない予算決めをして頂き、充実したマイホームライフを手に入れて下さい。

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