新築マンションは購入してすぐに価格は下がる

新築マンション購入時の注意点としてお伝えしたいのが、新築分譲マンションは購入後すぐに売却しようとしても、購入時と同じ価格では売却できないという問題があることです。 これは、新築マンションには「新築」というだけでプレミア分が上乗せされている点がポイントです。新築マンションは買った瞬間に価格が2～3割程度下がることに注意して考えておくとよいでしょう。 

築後20年までは価格下落幅が大きい

また、マンションは築20年程度でおおよそ半額程度まで下がり、その後価格下落幅が緩やかになるものが多いです。 つまり、新築マンションは購入してすぐ2～3割程価格が下がり、その後20年程かけて半額程になるのに比べ、築20年程度の中古マンションを購入すれば、購入時とそう変わらない額で売却できる可能性が高いのです。 

もちろん、新築マンションには価格面以外のメリットがたくさんありますが、こと価格の下落リスクについてはよく理解しておきましょう。

6年目以降固定資産税が高くなる

マンション(不動産)の所有者に関する税金として、住まいを購入すると、毎年固定資産税を支払う必要があります。家の固定資産税は、マンションの固定資産税評価額に応じて土地・建物それぞれ納税額が決まりますが、このうち建物部分は築年数が経つごとに納税額(マンションの建物の価値)が安くなっていきます。 つまり、新築マンションは一番家の固定資産税が高い状態です。 

ただし，マイホームやセカンドハウス、賃貸用住宅に該当するマンションに関しては、120㎡までの部分について5年間(RC造・SRC造)、建物部分の納税額を半額とできる特例があります。 最初の5年間の固定資産税の納税額は、概ね築20年程度の納税額となりますが、一方で6年目以降は一気に納税額が高くなってしまうという問題に注意が必要です。

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マンションは物件の管理をよく調べた上で「管理を買え」といわれますが、新築マンションはまだ管理面がどうなるか分かりません。 これはどうしようもない問題ですが、管理費と修繕積立金については確認できるので、注意して購入を決めるようにしましょう。

管理費について

まず、管理費はマンションの管理を委託している管理会社に支払うもので、マンションの管理形態がどのようになっているか等により、金額が変わります。 例えば、管理人が常駐するスタイルの契約をしているマンションだと管理費は高くなりがちですし、一方で週に2～3回、管理人が巡回するスタイルであれば管理費は安くなりやすいです。 

もちろん、管理人が常駐してくれた方が管理状況はよくなりやすいと言えますが、この辺りのことをしっかり理解した上で購入を検討しましょう。また、マンションにエレベーターがあったり、コンシェルジュがいたりすると管理費が高くなります。 共用部分の設備が豪華だと嬉しいものですが、実際に住んだ後に使うかどうかを見てマンションを選ぶとよいでしょう。 

修繕積立金について

修繕積立金とは、将来発生することが予想される定期的な修繕のために管理組合に積み立てるものです。 いざ、修繕が発生した場合には積み立てた費用の中から支払いがなされます。なお、一戸建ての場合は自分でお金を用意する必要がある分、後々必要になる資金を先に積み立てているだけだといえます。修繕積立金は、こうした性質を持つことから、基本的に多くの修繕工事を必要とする築古のマンションほど高く、新築や築浅のマンションほど安く設定されます。 

なお、国土交通省の定める「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」にも書かれていることですが、マンションの修繕積立金は、将来、マンションが古くなったら修繕積立金が高くなることを見越して当初の修繕積立金を安く、築年数が古くなるほど修繕積立金を高く設定している「段階増額積立方式」と、将来の増額を見込まない「均等積立方式」とがあります。

階増額積立方式

段階増額積立方式は、5年ごとなど築年数が古くなるほど段階的に修繕積立金が高くなるよう計画が組まれているものです。 新築マンションの場合、購入当初は修繕積立金がかなり低く設定されているものの、十数年後には2倍～3倍程度まで負担が大きくなることも珍しくありません。 なお、新築マンションの場合には購入時にある程度まとまった額の「修繕積立基金」を支払うケースもあります。

ただし、当初立てられた長期修繕計画はあくまでも計画であり、実際には管理組合が納得しなければ修繕積立金の増額ななされないこともあります。この場合、もちろん毎月の負担額は増えませんが、いざ大規模修繕が必要となった時に積立金が足らず、隣地の徴収がなされる可能性があります。 

均等積立方式

均等積立方式とは将来の増額を見込まず、毎月の修繕積立金を定額で徴収するものです。当初の負担額は段階増額積立方式と比べるとやや高めに設定されていることが多いですが、築年数が古くなっても修繕積立金が大きく増えるようなことはありません。 

もちろん、新築当初は均等積立方式でも、その後の長期修繕計画の見直しで増額になる可能性もあります。均等積立方式だと、築年数の浅い内は修繕工事費が不足することはありませんが、古くなればなるほど修繕積立金が不足する可能性が高くなっていきます。 

意図的に修繕積立金が安く設定されていることがある

マンション購入時には、修繕積立金や管理費は、住宅ローンの返済額と合わせて、「毎月いくらの負担があるのか」で購入の判断がなされます。新築マンションの場合、マンションの開発業者と、入居してから管理する管理会社は異なるのが一般的で、少しでもマンション販売時に月額負担額を安くみせるために、当初の修繕積立金を安く設定する、といったことが行われます。 

マンションの修繕積立金を見る際は、年収に応じて借入限度額が決められますが、修繕積立金は借入限度額の内訳に入りません。将来にわたった全体の負担額をチェックせずに契約し、ローンの支払いができなくなった…ということにならないよう、当初の負担額だけでなく将来の長期修繕を確認した上で判断するようにしましょう。

新築マンションは、マンション建設中は実際に住む部屋を下見できないため、先にマンション内に建設された部屋や、場合によってはマンションとは別の場所に建てられた部屋をモデルルームとします。モデルルームは売るための部屋ですから、有料オプションを使っていたり、豪華な家具・家電を使っていたりと実際の部屋とは異なることが少なくないことに注意が必要です。同じ間取りでも家具やカーテン、日当たりでだいぶイメージは豪華に見えるでしょう。 

モデルルームを見学する際は、パンフレットや設備仕様書を確認しながら見学すると共に、マンション完成後は、しっかり実物の部屋を見てから決済まで進めるとよいでしょう。よくある失敗談として、日当たりや景観、騒音を想定できていなかったというものです。家を買うという体験はみんなが一生に一度ぐらいなので無理もありませんが、事前に予備知識として知っておいて欲しいものです。

新築マンションで建築中に売買契約を締結する場合、完成後に決済～引き渡しとなります。このため、建築中に売買契約した人が一斉に引越しします。スケジュールをきちんと把握しておきましょう。いつから引越し可能になるかは、入居説明会で説明されますが、この時説明される引越しのルールをよく聞いておくようにしましょう。 

なお、引越し業者については、業者を指定されることがありますが、指定された業者だと費用が割高になることがあることに注意が必要です。 その場合は交渉次第で自分で引越し業者を選ぶこともできますが、指定業者以外の業者を使う場合には引越しのルールをよく説明するようにしましょう。

新築マンション以外も候補にいれてさがすのもおすすめ

新築マンション購入時の注意点についてお伝えしました。 

日本人は「新築」が好きで、それ故に新築というだけで価格にプレミア分が上乗せされてしまいます。本当に新築が必須条件なのか家族とも相談しましょう。中古マンションを購入して自分の好きなようにリノベーションするのも人気がありおすすめです。 また、修繕積立金については当初の負担額が安くても将来高くなってしまうことがあるため、よく確認した上で購入を検討するようにしましょう。

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