中古マンションを購入する時には、多くの方が住宅ローンを組んで購入されると思います。但し、ローンを組むには銀行等、借入先の審査が必要になり、審査に通らずに不承認となる場合も少なくありません。新築マンションに比べると、中古マンションの方が担保価値が低いというのも理由の一つです。今回はどんなケースだと審査が不承認になりやすいかをご説明いたします。

中古マンションのローンで気を付けるべきポイント

基準はどこの金融機関も同じである

中古マンションを購入する時、その全てをローンで組む方や、一部をローンで組む方など、人によって様々です。

銀行や信用金庫、住宅支援機構など、借入先も様々ですが、「不承認になる基準」については、借入先がどこであっても基本的には同じです。そこでの審査の厳しさはマチマチですが、見るポイントは同様です。そのポイントについて詳しく知っておきましょう。

どんな事をしたら中古マンションのローンが不利?

ケース1「延滞の履歴がある」

一番銀行が厳しいのは過去に延滞履歴がある事です。例えばカードでキャッシングをしたり、消費者金融で借入をした際に1か月でも延滞をした場合です。その履歴は数年間は消えずに、金融機関では延滞履歴を確認することができます。これには税金の滞納も含まれております。

いずれにしろ、延滞をした場合には、借入先等にもよりますが3~10年は経たないと延滞履歴が消えません。「学生時代にカードでキャッシングをして、うっかり延滞してしまった」などもしっかり履歴で残っていますので注意しましょう。中古マンションでローンを組む際に一番厳しい条件が延滞履歴になりますので、ローンを組む前に過去に延滞をしていないか思い出してみましょう。ご自身であれば詳細を確認できるので、延滞履歴を確認したい場合は担当者に聞いてみてください。

ケース2「借り入れが多い」

中古マンションを購入するための住宅ローンとは別に、車のローンを組んでいたり、その他借入があると、それらも加味して審査されます。

銀行は、借入額や借りる方のプロフィールなどによって「今回の中古マンション購入の借り入れ返済額が、年収の○○%以内であれば審査を通しますよ」という返済比率基準があります。しかし、その返済比率に収まっている場合でも、住宅ローン以外の借り入れが複数ある場合は不承認になるケースがあります。

やはり銀行側からしてみると「中古マンションの住宅ローンを組んだ後も、他に色々借り入れを起こし結局住宅ローンが返せなくなるのでは?」という目で見られてしまうのです。

出来る限り現在の借り入れは返済した後で審査に入った方が良いでしょう。中古マンションを検討している時に、この辺りの精算が出来るなら前もってしておきましょう。

ケース3「諸費用もローンで組む場合」

マンションを売却するときのリフォーム

このケースは、中古マンション購入時にかかる諸費用(引っ越し代や手付金や修繕積立金、リフォーム代など)も、全てローンで組む場合です。これも前項と同じで、返済比率基準内であってもローンが不承認になるケースがあります。

ローンを組む方の年齢や勤め先、年収によって変わってきますが、基本的には頭金も0円という事なので、審査はかなり厳しくなります。承認をもらっても借入期間を短くされたり、満額承認ではなく借入額を減らされたりという事も少なくありません。

出来るだけ、諸費用及び頭金は数%でも良いので入れるようにしましょう。

ケース4「年齢が高い場合」

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中古マンションの住宅ローンを組む場合、借入をする方のプロフィールによりますが、年齢が高ければ高いほど審査は厳しくなります。

例えば45歳時点で35年ローンの審査をしても、その中古マンションのローンを完済するのは80歳となります。借入の半分程度は退職後に返済する必要がありますので、その分は年金などで賄わなければいけない計算になります。安定した会社に勤めている場合は退職金などで補填できますが、今のご時世では中々厳しいのが現状です。

例えば奥様も働いていたらダブルで組むなどの工夫が必要になるかもしれません。

ケース5「正社員でない場合」

中古マンションの住宅ローンを組む時は、派遣社員や契約社員など、正社員でない場合も金融機関の審査は厳しくなります。個人事業主も収入が高くても同じ年収の会社員より借りれる額は低い傾向があります。

今後住宅ローンを支払い続けるためには継続的に勤務している事が条件になるからです。

例えば同じ会社で何年も更新をして、働き続けているのであればその事を伝えた方が良いですし、何か特別なスキルや資格などがあれば、銀行側に必ず伝えましょう。

ケース6「転職歴が多い場合」

中古マンションの住宅ローンを組む時は、銀行にもよりますが、転職して3年以上経っていないと、そもそも審査を受け付けないという銀行もあります。やはり継続性があるかどうかが転職直後だと分からないからというのが理由です。

更に転職歴が多いと、継続的に安定した収入を得られにくいと判断されるケースもあります。転職理由がスキルアップであったり、同じ業界で転職ごとに年収が上がっているケースなどは、細かく担当者に伝えて少しでも有利に働くようにしましょう。

ケース7「過去に傷病歴がある」

注意点

こちらは病気の種類(仕事に支障が出そうな病気)によりますが、場合によってはローンが組めない可能性があります。中古マンションの住宅ローンを組む時は借入者がもし死亡してしまったり病気で働けなくなった時のため、団体信用性保険というものに加入する義務があります。もし病気になって働けない場合は住宅ローンを返済しなくてよくなるのです。

とはいえ、そんな方に多く貸したくないのが銀行側の希望です。その団体信用保険に入る事が出来ない健康状態だと、ローンも不承認になってしまいます。その場合は住宅支援機構など、保険に入らなくても借入ができる金融機関で審査が必要になるので、希望の金利などで借りる事が出来ない場合があります。

ネットでも住宅ローンの審査はできます

どうでしょうか?7つのポイントを見て大丈夫でしたか?数年前までは住宅ローンの相談のために銀行にいくとなると、平日に有給を使わなければなりません。

今はネットでも住宅ローンの審査申し込みができます。住信SBI住宅ローンはガン、糖尿病、脳梗塞など8つの疾病で12カ月以上働けない場合は住宅ローンが0円になる頼もしい保険付き。

中古マンションのローンを検討する前に確認を

闇雲にローン審査をしないようにしましょう

例えばA銀行でローンの審査をした時にはその結果は他の金融機関も把握することができます。つまり、一度不承認になり、違う銀行に新たに審査をする時でも「不承認になった事がある」という事実は消えないのです。それにより心象が悪化したりというケースもありますので、「とりあえず審査」ではなく、最初の審査から慎重に行うようにしましょう。そのために、中古マンションを検討し始めた時に、上記の事はご自身で確認しておくのが良いです。

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