中古マンションを購入する時は、多くの方が住宅ローンを組むでしょう。しかし、住宅ローンには銀行などの借り入れ先からの審査があり、審査に通らず不承認となる場合も少なくありません。

何故、ローン審査が通らないのか?

この記事では、ローン審査が不承認になりやすい方の共通点を7つ紹介します。これからローン審査を受ける予定ならば、是非参考にしてください。

中古マンションの住宅ローン借り入れ、注意ポイントとは?

ローン審査の基準はどこの金融機関も同じ

銀行

中古マンションを購入する時のローンの組み方は人によって大きく異なります。購入金額の全てをローンで賄おうとする方も入れば、購入資金の一部をローンで組む方も。借り入れ先も銀行や信用金庫、住宅支援機構などさまざまです。

しかし、ローン審査が不承認になる基準は、借り入れ先がどこであっても基本的には同じ。審査の厳しさに違いこそあれど、見るポイントは一緒です。だから、ローン審査の際に何を見られるのかを、知っておくことが重要です。

住宅ローンが組めない人の7つの特徴

ケース1「延滞の履歴がある」

一番厳しいのは、何らかの形で過去に延滞履歴があることです。

たとえばカードでキャッシングをしたり、消費者金融で借入をした際に1か月でも延滞をした過去があると、ローンの審査は通りづらいでしょう。

延滞の履歴は数年間消えませんし、金融機関では延滞履歴を確認することができます。税金の滞納も延滞に含まれているので注意です。

借り入れ先にもよりますが、延滞履歴は3~10年経たないと消えません。「学生時代のカードキャッシングでの延滞」や「携帯やスマホ料金の支払いの遅延」なども、しっかりと履歴で残っています。

中古マンションの購入でローンを組む際に、一番厳しい条件が延滞履歴なので、ローンを組む前に過去に延滞をしていないか思い出してみてください。

ご自身であれば、過去に延滞した履歴があるのか、詳細を確認できます。延滞履歴を確認したい場合は、担当者に聞いてみてください。

また、CIC、JICC、KSCなどの信用調査機関へ問い合わせれば、銀行が審査の時に参考にする与信情報を取得することができます。こちらのほうが、すべての履歴が見れるのでより確実です。クレジットカードなどはCICで確認できるので、まずはCICから問い合わせるのが良いかと思います。

ケース2「他のローンの借り入れが多い」

中古マンションを購入するための住宅ローンとは別に、車のローンを組んでいたり、その他の借り入れがあると、それらも加味して審査されます。

銀行には、「今回の中古マンション購入の借り入れ返済額が、年収の○○%以内であれば審査を通しますよ」という返済比率基準があります。しかし、その返済比率内に収まっていても、住宅ローン以外の借り入れが複数ある場合は、不承認になることも珍しくありません。

やはり銀行側からしてみると自動車やパソコンなどの生活必需品に近いモノの借り入れは、返済比率で判断されるので心証は悪くありません。

しかし、その他使途不明の借り入れなどがあると「中古マンションの住宅ローンを組んだ後も、他に色々借り入れを起こして返せなくなるのでは?」と、疑われてしまいます。浪費家だと思われてしまうのでしょう。

審査の第一ハードルは返済比率ですが、「現在の借り入れ弁済額+住宅ローンの弁済額」で返済比率は計算されるので、出来る限り現在の借り入れを返済した後で住宅ローンの審査に入ったほうが良いでしょう。

住宅の購入予定と自動車やパソコンの購入予定が重なっているのなら、住宅を先に購入すると良いです。

ケース3「諸費用もローンで組む場合」

マンションを売却するときのリフォーム

このケースは、中古マンション購入時にかかる諸費用(引っ越し代や手付金や修繕積立金、リフォーム代など)も、全てローンで組む場合です。これも前項と同じで、返済比率基準内であってもローンが不承認になるケースがあります

ローンを組む方の年齢や勤め先、年収によって変わってきますが、基本的には預金も0円なので、審査はかなり厳しくなります。承認をもらっても借入期間を短くされたり、満額承認ではなく借入額を減らされたりすることも少なくありません。

出来るだけ、諸費用及び頭金は数%でも良いので入れるようにしましょう。

ケース4「年齢が高い場合」

一括査定サービス

中古マンションの住宅ローンを組む場合、借り入れをする方のプロフィールによりますが、年齢が高ければ高いほど審査は厳しくなります。

たとえば、45歳の時点で35年ローンの審査をすると、その中古マンションのローンを完済するのは80歳です。借り入れの半分程度は退職後に返済する必要がありますので、年金などで賄わなければなりません。安定した会社に勤めているのなら、退職金で補填できるかもしれませんが、今のご時世では中々厳しいでしょう。

ケース5「正社員でない場合」

派遣社員や契約社員のように正社員ではない方は、金融機関からの審査が厳しくなります。個人事業主も同じです。いくら収入が高くても、同じ年収の会社員より借りられる金額は低くなる傾向があります。

住宅ローンを支払い続けるためには、継続的な勤務が条件になるからです。

だから、正社員ではない立場で働いている人は、何かしらのアピールポイントがあれば銀行に伝えると良いでしょう。たとえば、契約社員でも同じ会社で何年も更新をしている、何か特別なスキルや資格などがある、などです。このようなアピールポイントが、住宅ローンの審査に有利に働くこともあります。

ケース6「転職歴が多い場合」

中古マンションの住宅ローンを組む時は、銀行にもよりますが、転職して3年以上経っていないと、そもそも審査を受け付けない銀行もあります。やはり継続性があるかどうかが転職直後だと分からないからというのが理由です。

更に転職歴が多いと、継続的に安定した収入を得られにくいと判断されるケースもあります。転職理由がスキルアップである場合や、同じ業界で転職ごとに年収が上がっているケースなら、細かく担当者に伝えて少しでもローン審査に有利に働くようにしましょう。

ケース7「過去に傷病歴がある」

注意点

病気の種類によりますが、仕事に支障が出そうな病気を持っている、または過去に持っていた方は、ローンが組めない可能性があります。

中古マンションの住宅ローンを組む時は借入者がもし死亡してしまったり病気で働けなくなった時のために、団体信用性保険というものもありますが、そんな方には多く貸したくないのが銀行側の本音です。

また、団体信用保険に入れない健康状態だと、ローンも不承認になってしまいます。その場合は住宅支援機構などの保険に入らなくても借入ができる金融機関での審査が必要です。すると、希望の金利で借りられないことも少なくありません。

ネットでも住宅ローンの審査はできます

7つのポイント、全てをクリアできたでしょうか?

さて、数年前までは住宅ローンの相談のために銀行にいくとなると、平日に有給を使わなければなりませんでしたが、今はネットでも住宅ローンの審査申し込みができます。

今はネットでも住宅ローンの審査申し込みができます。住信SBI住宅ローンはガン、糖尿病、脳梗塞など8つの疾病で12カ月以上働けない場合は住宅ローンが0円になる頼もしい保険付き。

購入したい家を変えるか今の家を高く売るか

条件が不利な方でも、頭金が多いなど有利な条件があればローンが組める可能性も出てきます。安く買える家を探すか、今が持ち家ならばその家を高く売ることで頭金が作れるかもしれません。

家探しから始める場合は、ライフルホームズの住まいの窓口に相談すると予算やエリア探し等から相談することができます。

LIFULL HOME’S 住まいの窓口

今の家を高く売るためには、複数の不動産会社に見積もりを取り高く売ってくれそうな会社を見つけましょう。おすすめは一括査定サイトを使うことです。大手不動産6社が登録しているすまいバリューはおすすめです。

すまいvalue 公式ページ

中古マンションのローンを検討する前に確認を

闇雲にローン審査をしないようにしましょう

たとえば、1つの銀行でローンの審査すると、その審査結果を他の金融機関も把握できます。つまり、一度不承認になると、違う銀行で新たに審査をする時も「一度、不承認になった」という事実は消えません。

不承認の過去が、次の金融期間への心象を悪くするケースもあります。だから、「とりあえず審査」ではなく、最初の審査から慎重に行うようにしましょう。

監修 鈴木 良紀
(株)ウィルゲイツ・インベストント勤務。大手ゼネコン、ディベロッパー、不動産ファンドを経て、(株)ウィルゲイツインベストメントの創業メンバー。不動産、法律に広範な知識を有し様々なアセットのソリューションにアプローチ。

HP:https://www.willgi.co.jp/


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マンションを売却する前に必ず読みたい20ヶ条