土地や建物などを取得した場合、不動産取得税を支払う必要があります。中古マンションの購入を考える際も必要なコストとして考えておかなければいけません。この中古マンションの不動産取得がいくらかということについて、簡単な計算方法とそのしくみを説明します。

そもそも不動産所得税とは?

土地や家屋の購入、家屋の建築などに係る税金

中古マンションを購入する際、マンションそのもの以外にもたくさんの費用が必要になります。不動産所得税はそのような費用の中の1つで、土地や家屋などの不動産を取得した際にかかる税金の事です。

登記費用などとは違い、購入後すぐに払わなければいけないものではありません。購入後しばらくしてから、その不動産が所在する都道府県から納税通知書が送られてきます。後で思わぬ出費が必要になったということがないように、しっかり予算の中に入れておいてください。

不動産取得税の概略及び簡単な計算方法

不動産取得税がかかる取引と納付の時期

一般媒介とは

不動産取得税は、土地や建物を売買に取得した場合はもちろん、新築した場合、増改築した場合、贈与や交換で取得した場合などもかかります。相続により取得した場合は対象外です。

不動産を取得した場合、不動産所在地の都道府県に不動産取得税申告書を提出する必要があります。この提出がないと、後程説明する各種軽減措置等が受けられなくなる可能性があります。

申告期限については都道府県によって異なりますので確認が必要です。その申告書を基に都道府県は税額を決定し、納税通知書が送付されます。新築家屋など、税額決定のために調査が行われる場合もあります。

納付の期限については、送付される納税通知書に記載されています。納税通知書が送付される時期については都道府県によってまちまちで、4ヵ月程度で送付される場合もあれば1年後に送付される場合もあります。

不動産取得税の計算式

中古マンションの消費税

不動産取得税の計算式は次の通りです。

不動産取得税額=不動産の価格(課税標準額)×税率

計算式自体は非常にシンプルです。税率は、平成20年4月1日から平成30年3月31日に取得した場合には次のように定められております。中古マンションの購入の場合、基本的には3%の税率になります。

  • 土地及び住宅……3%
  • 住宅以外の家屋……4%

課税標準額となる不動産の価格については、少し複雑ですが原則として固定資産税評価額がベースとなります。

不動産取得税を計算する上での不動産の価格

不動産やマンションの購入、査定

先程少し触れましたが、不動産取得税を計算する上での不動産の価格は、固定資産税評価額がベースとなります。実際の取得にかかった金額ついては税額に影響を及ぼしません。

固定資産税評価額とは、不動産の所在する市町村の固定資産課税台帳に登録されている金額のことを言います。中古マンションの場合、新築ではないのですでに固定資産課税台帳に登録されています。

この評価額の確認は、公課証明を取得すればできます。公課証明については所有者本人や不動産業者など一定の人しか取得することができません。購入する前に確認したい場合は、仲介する不動産業者などに依頼する必要があります。

不動産取得税は免税となる場合がある

家を売る

不動産取得税は免税となる場合があります。具体的に免税となる場合は次の通りです。

  • 土地……課税標準額が10万円未満
  • 建物を新築、増築等した場合……課税標準額が23万円未満
  • 建物を売買などにより取得した場合……課税標準額が12万円未満

中古マンションの場合、後程説明する軽減措置により免税となる場合も考えられます。

住宅の税額の軽減措置(耐震基準を満たす場合)

中古マンションなど、中古住宅を取得した場合は税額の軽減措置があります。以下、住宅用建物に関する減額措置について説明いたします。

1.税額の計算式

不動産取得税額=(固定資産税評価額-控除額*)×税率(3%)

*控除額については都道府県によって相違する場合があります。東京都では新築された日ごとに次のように控除額が定められています。

  • ア.昭和29年7月1日~昭和38年12月31日……100万円
  • イ.昭和39年1月1日~昭和47年12月31日……150万円
  • ウ.昭和48年1月1日~昭和50年12月31日……230万円
  • エ.昭和51年1月1日~昭和56年6月30日……350万円
  • オ.昭和56年7月1日~昭和60年6月30日……420万円
  • カ.昭和60年7月1日~平成元年3月31日……450万円
  • キ.平成元年4月1日~平成9年3月31日……1,000万円
  • ク.平成9年4月1日以後……1,200万円

2.減額を受けるための要件

減額を受けるためには次の要件を満たす必要があります。

  1. 居住要件
    個人が自己の居住用に取得した住宅であること。
  2. 床面積要件
    50平方メートル以上240平方メートル以下
  3. 耐震基準要件
    昭和57年1月1日以降に新築されたもの、及びそれ以前に新築されたものについては新耐震基準に適合していることを証明されたものであること

住宅の税額の軽減措置(耐震基準を満たさない場合)

不動産やマンション査定、買取

平成26年4月1日以後取得した耐震基準に適合しない中古住宅についても一定の要件を満たせば税額の軽減があります。

1.適用要件

次の全てを満たす必要があります。

  1. 居住要件
    個人が自己の居住用に取得した住宅であること。
  2. 床面積要件
    50平方メートル以上240平方メートル以下
  3. 以下の条件を満たすこと
    ア.耐震改修工事の実施
    イ.耐震改修工事により、耐震診断によって耐震基準に適合していることの証明がなされていること
    ウ.取得者が耐震改修工事後、居住すること

2.軽減税額

中古住宅の新築の日に応じ、当初税額から以下の金額が軽減されます。

  • ア.昭和29年7月1日~昭和38年12月31日……30,000円
  • イ.昭和39年1月1日~昭和47年12月31日……45,000円
  • ウ.昭和48年1月1日~昭和50年12月31日……69,000円
  • エ.昭和51年1月1日~昭和56年6月30日……105,000円
  • オ.昭和56年7月1日~昭和56年12月31日……126,000円

住宅用土地の税額の軽減措置

マンション

中古マンションの土地部分については住宅用土地の軽減措置を受けることができます。この減額を受けるためには、マンションの建物部分が「住宅の税額の軽減措置(耐震基準を満たす場合)」の要件を満たしていることが必要です。軽減される額は、次の1と2の金額のうち、いずれか高い方の金額が税額から軽減されます。

  1. 45,000円
  2. 家屋の床面積2倍の面積(最高200平方メートル)の土地の価格×3%

不動産売買の際は税金の相談もできる担当者を選ぼう

不動産会社の担当者

すでに不動産売買が済んでしまった方もいれば、これから不動産の売買・譲渡をお考えの方もいらっしゃるかと思います。ここまで読んで「これを覚えないといけない」なんて考える必要はありません。税金関連にも詳しい不動産会社を選びましょう。

「専門外なので税務署に聞いてください」

等たらいまわしにするようなところは辞めた方がいいでしょう。

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中古マンションの不動産取得税の簡単な計算

固定資産税評価額と新築日がポイント

中古マンションを購入する場合における不動産取得税の金額を簡単に計算するためには、固定資産税評価額と新築日を把握することがポイントとなります。税額の計算式自体はシンプルなものですので、上記の2つがわかればおおよその金額は計算可能です。

不動産取得税の納税通知書を見て驚かないように、おおよその不動産取得税を計算し、その他の費用等を含め、無理のない資金計画をすることが大切ではないでしょうか。

マンション売却を考えているものの、何から始めて良いのか分からない方へ
マンション売却の査定をする前に

マンションの売却は一生に一回あるかないかの事です。非常に大きな金額になりますので「なるべく高く早く売りたい」という方は多いと思います。

そのために一番大切な事は「査定」で売却を依頼する不動産会社を見極める事です。ここからはその査定をする前に必ず読んでおいて頂きたいマンション売却20ヶ条をお話します。

マンションを売却する前に必ず読みたい20ヶ条
高垣 英紀
現在和歌山市にて税理士事務所を開業。 金融機関にて融資・渉外を経験後、税理士を目指して会計事務所に転職。 会計事務所で実務経験を積みながら、税理士の資格を取得。 その他保有資格としては、ファイナンシャルプランナー、通関士試験合格。