なるべくマンションを高く売却したい人が抑えるべきポイントとは?

なるべく高い値段でマンションを売却したい!……そう考えている人も多いのではないでしょうか。マンションのような高額商品であればあるほど、「売り時」が非常に大切。正しい売り時にマンションを売却できれば、通常よりも数百万円高く売れることもあります。

この記事で紹介するのは、マンションの売り時。なるべく高い値段で売却できるように、マンションの売り時ポイントを5つ紹介します。

マンションの売り時次第で200万円以上高く売れるかも⁉

マンションには高く売れる「売り時」があります

マンションや不動産に限らず、何かを売る時に最高値のタイミングを見極めるのは非常に難しいこと。そのため、最高値で売れたケースのほとんどは「運が良かった」という結果論です。

しかし、それでもマンションを売却する人の多くが「なるべくならば最高値に近い金額で売却したい」と考えていると思います。

最高価格で売却するのは困難ですが、最高価格に近い値段で中古マンションを売却するタイミングの予測は可能。これから、マンションの売り時を見極める5つのポイントを紹介するので、参考にしてください。

マンションの売り時タイミングを見極める5つのポイント

ポイント1 価格の推移を時系列でチェック

東京カンテイが発表している「70㎡換算価格推移」というレポートがあり、東京、名古屋、大阪の三大都市圏別に、中古マンション価格の動向がわかるレポートを、毎月20日前後に無料で公表しています。

これを見れば、中古マンションの価格動向と相場が一目瞭然。マンションの売り時を考える参考になります。

ポイント2 需要と供給のバランスを考える

需要と供給

中古マンションの売買においても「需要と供給」のバランスは重要です。とはいえ、どこのエリアの住宅が人気とかどんなマンションが人気とか判断は難しいですよね。

マンションは誰かが住んでこそ価値があるもの。そのマンションを買った時期は、人気の街だったとしても多くのマンションが建設されてその後、そのエリアの空室率が高くなれば需要と供給のバランスが崩れます。

  • 需要が多い…住みたい人が多いエリア
  • 供給が多い…売りたいマンション・貸したい物件が多いエリア

首都圏の限られた人気エリアであれば、マンションを建築すれば満室御礼が継続しているかもしれません。

しかし、不動産売買情報を見ると、マンションの売り物件や賃貸物件の募集が増えています。需要よりも供給のほうが多いエリアが増加中。

あなたのマンションエリアに住みたい人が多い……つまり需要が高いのであれば、今後も価格は上昇するでしょう。反対に、エリア内にマンションや家の供給が多いようであれば、すでに価格はピークに達しているかもしれません。

需要より供給が多いエリアであれば、すでにマンションの売り時に入っている可能性があると考えるべきです。その場合、マンション売却の相場が今後現在以上になることは考えづらく、今こそがマンションの売り時かもしれません。

ポイント3 マンションの築年数は10年、15年、20年がポイント

中古マンションの相場の調べ方

マンションの売却は相場の推移だけでは決まりません。なぜなら、築年数などはマンションによって異なりますし、あなたのマンションの売り時を決める要素があるからです。

中古マンション購入者の多くは、切りの良い数字を頭に思い描きます。

たとえば、マンション購入を検討する多くの人が、築8年で条件を絞ることはなく、築10年以内で条件を絞ります。家を売る側にすれば、築8年と築10年は違うかもしれませんが、買う側の感覚は大差ありません。

仲介会社に依頼して対面で物件を探す場合は、不動産会社は積極的に築11年のマンションを提案してきます。なぜなら、築10年以内の条件に合った「築9年」と、条件を満たさない「築11年」に大差がないからです。

スマホ検索では築11年、21年のマンションは不利……

今は、多くの方がスマホで物件を検索します。不動産ポータルサイトで「築10年以内」の条件で物件を検索すれば、築11年の物件は表示されません。つまり、築11年の物件は「築15年以内」または「築20年以内」で検索している方にしか閲覧されないのです。

築15年以内や築20年以内で探す方の多くは、「古くても値段が安いほうがいい」と考えています。そのため、彼らには、築11年のマンションは少々割高である可能性が高く、売れづらいのが正直なところです。

ここまでの話をまとめると、マンションの築年数が切りの良い数字である10年、15年、20年になる1年ほど前から売りに出すのが良いでしょう。

切りの良い数字の中ではどれが良いの?

それでは、築5年、10年、15年、20年の中では、検索されやすいかというと1位は「築20年」、2位は「築10年」です。東日本レインズの2016年の調査によると売りに出されている中古マンションの平均築年数は20.26年のようです。

また20年目以降は値段の下落がゆるやかです。東京のマンションの坪当たりの値段で比較すると

  • 築5年  232万円/坪
  • 築10年 203万円/坪 (-29万)
  • 築15年 175万円/坪 (―28万)
  • 築20年 150万円/坪 (―25万)
  • 築25年 139万円/坪 (―11万)

3LDKなら60~70平米20坪以下ぐらいなので築15年と築20年では500万円ぐらい差がある可能性がありますね。築22~24年目ぐらいだと築20年のマンションとあまり変わらないという可能性もあります。

ただ、築40年近くの物件になると新耐震基準ではないため、多くの場合マンションの売却価格は下落傾向です。

ポイント4 不動産投資物件の人気エリアであるかを知る

不動産投資の基本は「利回りが安定している人気エリア」です。

日本全国、住居としての目的で建てられている一戸建て、アパート、マンション、ワンルームマンションなどは無数にあります。しかし、不動産投資の人気エリア(例えば千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区、千葉県成田空港周辺など)では、マンションに実際に住むのではなく、投資目的でマンションを買いたい投資家がいるため値段が上昇します。

人気エリアかを確かめる方法

では、不動産投資に人気エリアなのかどうかを確かめてみましょう。

不動産投資専門の仲介会社か、あなたのエリアのマンションを仲介している仲介会社に電話をして、「○○(あなたの住んでいるエリア)の投資用マンションを探しています」と伝えてください。

仲介会社の回答が、

  • 「そのエリアのマンションはなかなか売りに出ません。」
  • 「そのエリアのマンションは利回りが低いです。」
  • 「そのエリアのマンションは高騰しています。」

このような回答であれば価格は上昇中ですので、売却を先延ばししても良いでしょう。価格が上昇している理由も聞いておくとさらに良いですね。大きな工場や会社の移転などであれば、移転後は価格が落ち着く可能性があるからです。小学校の移転で局地的に人気エリアになることもあります。

しかし、仲介会社の回答が、以下のような回答であれば、マンションの相場価格が下がる前に売却をすべきです。 

  • 「現在入居者はいませんが、入居した場合は高利回りですよ。」
  • 「いろいろご紹介できますので、近日中に案内しますよ。
  • 値下げ交渉も可能ですのでお買い得ですよ。

不動産投資家からの人気があるエリアのマンションは、今後、価格が上昇する可能性が高いと考えてください。

ポイント5 経済が過熱気味であれば、ピークの前がマンションの売り時

2020年に開催予定だった東京オリンピックが、ここ数年のマンション価格に影響を与えていました。開催延期が決定するまで、「オリンピック開催直前がマンションの最高値になるだろう」と予測していた人も多いようです。

しかし、多くの人が同じ思考を持てば、オリンピック開催の半年~1年前にマンションを売りに出す売り主が増える、とも考えられます。

この場合、需要と供給のバランスが崩れてしまうため、短期間でマンションの価格相場が暴落してしまう可能性もあります。

マンションの価格が下がるタイミングは誰にも予測できません。マンションは人の営みの「衣食住」の3大構成要素の一つを占めているもの。つまり、売り物は自分が住んでいる部屋です。ゆえに時計を売るのとは異なり、それぞれにオリンピックとは別に売り買いのタイミングがあります。

たとえば、子供の入学、転勤、親との同居などなど……。単純に「オリンピックの前後でマンションの価格が変わりそうだから」という理由では、売却出来ない方もたくさんいるでしょう。

このような複合要因があるので、オリンピックのみに着目して、「オリンピック開催3ヶ月前から下落が始まるかもしれない」とか「半年前かもしれません」という予想は、全体のマーケットを表し切れていません。

もちろん、マンションを最高値で売却したい気持ちは理解できます。しかし、複合的要素を排して、オリンピックの影響のみで判断するのは危険でしょう。

「オリンピックの影響でもう少し高く売れそう」位の気持ちでマンションの売却を考えるのが、良いと思います。

まとめ・欲深いとマンションの売り時を逃してしまう

結果的に「あと5%ほど高く売れた」くらいで良い

マンションの売り時を見極めるには、客観的な情報を分析することが重要です。

一時的な景気に頼るのも悪くはありませんが、ピークを過ぎた時は急激なマンション価格の下落が予想されます。

「結果的に見たらあと5%ほど高く売れたのでもったいなかった」と後から思う……そのくらいが落としどころではないでしょうか。

監修 鈴木 良紀
(株)ウィルゲイツ・インベストント勤務。大手ゼネコン、ディベロッパー、不動産ファンドを経て、(株)ウィルゲイツインベストメントの創業メンバー。不動産、法律に広範な知識を有し様々なアセットのソリューションにアプローチ。

HP:https://www.willgi.co.jp/

気になったら査定してみては?

不動産の一括査定サイトに家の築年数、住所、間取りを入力して価格を調べてもらう方法があります。各不動産会社が類似物件を参考に、駅からの距離など総合的に判断して目安の査定額を教えてくれるでしょう。

一括査定もいろいろありますが、三井のリハウスや野村不動産ら大手6社が運営し、業界で最も知名度がある「すまいValue」がおすすめです。大手なので、しつこい営業が続くということもありません。

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マンション売却を考えているものの、何から始めて良いのか分からない方へ
マンション売却の査定をする前に

マンションの売却は一生に一回あるかないかの事です。非常に大きな金額になりますので「なるべく高く早く売りたい」という方は多いと思います。

そのために一番大切な事は「査定」で売却を依頼する不動産会社を見極める事です。ここからはその査定をする前に必ず読んでおいて頂きたいマンション売却20ヶ条をお話します。

マンションを売却する前に必ず読みたい20ヶ条