マンション売却で相場を調べる方法

プロが見る3つのポイントを教えます

マンションの売却価格には相場があり、売却前にはその相場についてある程度理解しておく必要があります。

マンションの売却相場を調べる方法には、以下のようなものがあります。

  1. 公的価格を参考にする
  2. 不動産情報サイトを参考にする
  3. 過去の取引価格を参考にする

なお、これらの相場の調べ方は基本的にはプロも参考にしているものです。
また、番外編として不動産のAI査定についてもご紹介します。

それぞれ解説していきましょう。

1.公的価格を参考にする

主に土地の相場を調べる方法になりますが、公示地価や相続税路線価など公的価格を参考にすることができます。公的というのは、要するに国が土地の価格を決めているのです。

公示地価と基準地価

価格を調べる時のページ

不動産の価格は、取引の指標とするために公示地価が定められています。

公示地価とは、日本全国のいくつかのポイントを標準地に定め、その標準値の価格を不動産鑑定士などの専門家が鑑定することで、周辺の相場が分かるようになるというものです。

なお、公示地価は国土交通省が提供するものですが、同じようなものに基準地価と呼ばれるものがあり、こちらは都道府県が提供しています。

基準地価では、標準値の代わりに基準値が定められますが、標準値と基準値は重なっているものもあります。

また、公示地価は毎年1月1日を基準に3月頃、基準地価は毎年7月1日を基準に9月頃発表され、景気の指標ともされるもので、お互いが補完しあっている関係だと言えます。

 公示地価基準地価
価格時点1月1日時点7月1日時点
発表時期3月頃9月頃
調査主体国(国土交通省)都道府県

   
公示地価と基準地価は国土交通省のサイトで検索できます。

(参考:国土交通省 地下公示・都道府県地価調査)

売却を検討しているマンションから一番近い地点の基準地価や基準地価を上記サイトで検索し、おおよその土地の坪単価を調べることができます。

相続税路線価

相続税路線価は、相続税の計算などのために全国各地の道路に価格がつけられているもので、調べたい土地に接道している道路の価格に、土地の面積をかけることで算出できます。

相続税路線価はこちらのサイトで確認できます。

(参考:国税庁 路線価図・評価倍率表)

なお、相続税路線価は実勢価格(実際に売買される金額)の8割程度を目安に算出することとされています。そのため、マンションのある土地に接道する道路の路線価に免責を掛け合わせたら、最後に0.8で割ることで実勢価格に近い数字を算出できます。

2.不動産情報サイトを参考にする

パソコン

次の方法はオーソドックスな方法で、すでにあなたも実行されているかもしれませんが、不動産情報サイトで売却するマンションの近隣にあるマンションの価格を参考にする方法です。

具体的には、以下のようなサイトを参照するとよいでしょう

もちろん他のサイトを参考してもよいですし、チラシや雑誌なども活用するとよいでしょう。

マンションの価格を参照する際は、

  • 立地(駅からの距離)
  • 広さと間取り
  • 何階建て中部屋は何階なのか
  • 築年数は何年くらいか

を比較しながら相場を割り出していきます。

一番参考になるのは、同じマンションの違う部屋で売りにでている物件があることなので、まずは売却するマンションの名前で検索してみてもよいでしょう。

販売価格=成約価格ではない

ここで注意しておかないといけないのが、ここで調べられるのはあくまでも販売価格であって成約価格ではないということです。

マンションの売却では、販売を開始してから売れないでいると値下げするかどうかの判断をし、さらに購入希望者が見つかった後も、購入希望者からの価格交渉により値引きするかどうかの判断をする必要があります。

つまり、販売価格より数十万円~百万数十万円ほど成約価格は異なる可能性があるのです。

この点はしっかり理解した上で価格を確認しましょう。

3.過去の取引価格を参考にする

先ほど、不動産サイト等で現在売りに出ている類似物件を参考にするときは販売価格=成約価格ではないことを注意すべき点お伝えしましたが、実際の成約価格を調べることもできます。

国土交通省の不動産取引価格情報検索

国土交通省

成約価格は以下の、国土交通省による不動産取引価格情報検索で確認することができます。

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

こちらのサイトでは、土地情報だけでなく中古マンションの取引価格等も確認することができます。

上記サイトにて、売却するマンションの近隣で過去に売買のあった取引価格を調べて相場の参考にするとよいでしょう。

なお、成約価格を参考にする際の注意点は、取引のあった時点と現時点でそのエリアで相場等に変化がないか、もしある場合はその分を価格に加味するということです。エリアによっては2~3か月でも価格の差はでます。

とはいえ、相場の変化なんて知らないという方も多いでしょうから、あくまでも参考程度にするというスタンスでも構いません。

レインズマーケットインフォメーション

レインズは、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているサービスです。マーケット インフォメーションでは、マンションや戸建ての売買価格を調べることができます。

試しに、東京23区で中央線沿線である「荻窪」のマンションで検索してみました。

「山手線」などの沿線名を変更すると、選択する駅名が変わります
荻窪駅周辺の物件は緑色の点です

沿線や駅名を変えて、ご自身のマンションがあるエリアを検索してみてください。築年数に応じた平米単価が表示されます。

例えば、2010年築のマンションですと、80~100万円/㎡の単価ですので、60
㎡ のマンションでしたら、4800-6000万円ぐらいが売却するときの相場になります。

(参考:レインズマーケットインフォメーション

番外編:不動産のAI査定を使った相場の調べ方

3つご紹介したのはプロが相場を調べる方法です。最近、AIで不動産を査定できるHowMaというサイトも登場しました。(参照:HowMa

小難しいことはおいておいて、手っ取り早く見積もりを調べたいという方はこちらのサイトでマンションの情報を入力すると2分ぐらいで目安の価格が出てきます。メールアドレスを登録するので、数か月ごとに登録した不動産価格の値動きや推移も「HowMa値」というメールでお知らせしてくれます。

正確さはどの程度なのかわかりかねますが、一番手間のかからない調べ方かもしれません。

まとめ

幾つかの方法でマンションの相場を調べよう

マンション売却時の相場の調べ方についてお伝えしました。

実際、相場の調べ方はプロの方でも周辺の類似物件の価格を参考にしたり、公的価格を参考にしたりと、一般の方でも真似できる方法で査定を行っているのが普通です。

もちろん、プロの方と同じ精度で相場をつかむのは難しいでしょうが、価格査定を受ける前に一度ご自分で調べておくことで売却価格を決める際の参考にすることができます。

マンション売却の相談する前に相場を調べておきたい方は本記事を参考にしてみてください。

マンション売却を考えているものの、何から始めて良いのか分からない方へ
マンション売却の査定をする前に

マンションの売却は一生に一回あるかないかの事です。非常に大きな金額になりますので「なるべく高く早く売りたい」という方は多いと思います。

そのために一番大切な事は「査定」で売却を依頼する不動産会社を見極める事です。ここからはその査定をする前に必ず読んでおいて頂きたいマンション売却20ヶ条をお話します。

マンションを売却する前に必ず読みたい20ヶ条
逆瀬川 勇造
地方銀行にてリテール業務に2年間従事後、不動産会社にて6年間新築住宅や不動産売買、土地仕入れに携わる。それらの経験を活かし、金融に強い不動産ライターとして記事を執筆。宅建士/2級FP技能士(AFP)/相続管理士。