10分で確認!中古マンション契約までの流れ・期間・注意点

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契約

中古マンション契約までの流れや期間、また注意点までを詳しく解説します。中古マンション購入時は、思わぬトラブルに発展する可能性もあります。流れはもちろん、どのような手続きがありどのくらいの期間がかかるのかを理解すれば、スムーズに購入を進められるでしょう。

中古マンション契約までの流れ

不動産

中古マンションを契約するうえでは、購入までのスケジュールを把握することが大事です。いつ・どんな手続きがあるのかを理解していなければ、必要な時期に準備ができずに、気に入った物件を購入できなかったということにもなりかねません。

とくに、はじめて中古マンションを契約する場合、スケジュールが分からなければ不安を抱いてしまう方もいらっしゃるでしょう。契約までのスケジュールを理解し、必要な時期にあわせて準備することで、余裕をもってマンション購入を進められるものです。気に入った物件を見つけてから契約に至るまでの過程には、主に次のような流れがあります。

  1. 内覧依頼
  2. 内覧
  3. ローン事前審査
  4. 売買契約
  5. ローン本審査
  6. 決済~引渡し

中古マンション契約までの流れ①:内覧申し込み

インターネットや不動産会社などの情報から物件を探して、気になる物件を見つけたら問合せして内覧をさせてもらうよう依頼します。内覧依頼は、基本的には何件でも可能です。しかし、件数が多すぎれば内覧自体がたいへんになるだけでなく、比較物件が多くなり判断に迷ってしまう可能性もあります。

事前の物件探しで、ある程度候補を絞り5件前後を目安にした内覧をおすすめします。気になる物件を取り扱っている不動産会社に問合せをしたら、後日不動産会社から連絡があるのでスケジュールを調整し内覧を予約しましょう。ただし、同じ物件でも複数の不動産会社が取り扱っている可能性があります。同じ物件を複数の不動産会社で内覧するとトラブルに発展する可能性があるので注意しましょう。

監修者から

監修者から:内覧希望する物件が5件以上出てきた場合は、条件整理がまだできていない状態だと思います。この状態ですと「いつまでも決まらない」又は「一瞬の衝動で吟味を省いて購入してしまう」という買うにしても買わないにしても満足のゆく結果が得ずらい状況です。まずどの様なマンションが自分たちに必要なのか吟味して条件整理をしてください。参考記事はこちら

中古マンション契約までの流れ②:内覧

内覧の予約が取れたら、実際の物件を内覧します。中古マンションの場合はモデルルームのある新築マンションとは異なり、実際の物件を内覧できます。売主が居住中の場合は内覧に売主が同席する場合もあります。売主が同席する場合は、売主に直接室内の状況や生活するうえでのメリット・デメリットなど住んでいる人にしか分からない情報を聞く機会となるでしょう。

売主がいると室内の状況をチェックしにくい場合は、不動産会社に事前に連絡して居住者不在での内覧にしてもらうことも可能です。内覧を通して、情報だけでは分からない部分を体感し、より具体的に生活のイメージができるでしょう。

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中古マンション契約までの流れ③:ローン事前審査

ある程度物件の目処が付いたら、住宅ローンの事前審査を受けます。事前審査は、申告内容と個人信用情報機関での簡易審査が行われ、通常は一週間前後かかるものです。

監修者から

中古マンション購入ではリフォームなどで予定外に出費がかさむこともありえるので、事前に資金計画を十分に練ることが重要です。不動産購入で途中で資金が足りなくなると非常に困りますので、項目にもれがないか、その項目ごとの金額に大きなくるいはないか、不動産会社の担当とも十分にシミュレーションしておきましょう。

事前審査前にリフォームの見積りもとっておく

マンション購入時にリフォームが必要な場合、事前審査前にリフォームの金額の見積りもしておきましょう。リフォームの見積は施工会社が行うため、不動産会社に依頼し施工会社と室内の確認をし、見積り依頼を行います。通常は5~7日前後で見積りが取れるので、リフォーム費用をローンの事前審査前に組み込んで申請できるよう準備しておきましょう。

ただし、ローンを組む金融機関によっては、リフォーム費用を組み込めない場合もあります。事前に、金融機関にリフォーム費用の組み込みが可能かの確認するよう注意が必要です。

監修者から

監修者から:自ら信頼のおけるリフォーム会社を探すのは非常に大変です。リノベーション済みの中古マンションが1つのマーケットとして認知されるようになった現在では、リノベしたマンションの現物をみて購入する選択肢がお勧めです。関連記事はこちら

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中古マンション契約までの流れ④:売買契約

購入が決定したら、不動産会社で売主とともに売買契約書に押印し売買契約を結びます。売買契約までには、すぐに売買契約をする場合と、売買契約の前に買付申込をする場合の二通りがあります。

買付申込

買付申込や購入申込とは、正式な売買契約前に購入意思を売主に伝える手段です。内覧後、購入の意志が決まったタイミングで、購入希望金額や手付金の金額、入居日などの希望を記入した書類を作成し不動産会社に申請します。中古マンションは基本的に、申し込み順での契約になります。

買付申込をすることで、早い段階で申し込みを行い、購入の強い意志を売主に伝えると同時に、その後購入価格の交渉に入るケースが一般的です。物件によっては、買付申込時に申込証拠金が必要な場合あるので確認するようにしましょう。買付申込は、万が一購入をキャンセルする場合は違約金などのペナルティはなく支払った証拠金も返金されます。

しかし、価格交渉まで済んでいる場合は、売主に迷惑をかけるためキャンセルしないことがマナーのため、慎重に検討するようにしましょう。また、価格交渉の際は極端な値引きを要求すると、売主の気分を害し購入につながらないことがあります。相場などを理解し、適正な価格での交渉できるようにしておきましょう。

売買契約時には手付金の支払いが必要

買付申込後、契約が正式に決まったら、売買契約を結びます。一般的には買付申込後1週間程後に売買契約となるでしょう。この売買契約の時に、手付金などの支払いが必要な場合があります。手付金については、不動産会社によりその金額は異なりますが、一般的に購入金額の10%程が目安です。

中間金として仲介手数料の半額程も同時に要求されることもあります。これらの金額は現金での支払いが必要なため、事前に不動産会社に必要な金額を確認するようにしましょう。また、フルローンで住宅ローンを申し込む場合、融資決定前のためこれらの金額が賄えないものです。資金がない場合は不動産会社に事前に相談する必要があります。

中古マンション契約までの流れ⑤:ローン本審査

売買契約後、住宅ローンの本審査を開始します。本審査の結果が分かるまでおよそ2~3週間ほどかかるため、契約後すぐに本審査を開始するようにしましょう。万が一、本審査に通らない場合は、違約金なしで契約解除できる特約がありますが、特約には有効期限があります。

有効期限後に本審査に落ちた場合は、契約解除に違約金が必要となるためローン審査はなるべく早く済ませる必要があるのです。ローン審査には住民票や源泉徴収票など数多くの書類が必要なため、事前に書類の準備をしておきスムーズに審査を進められるようにするとよいでしょう。

中古マンション契約までの流れ⑥:決済~引き渡し

住宅ローンの審査を無事通れば決済して物件の引渡しとなります。本審査後、住宅ローンを組んだ金融機関に出向いてローン契約・決済を行います。融資が実行される日は、不動産会社や売主・司法書士などが同席し、融資実行後そのまま決済・引渡しとなるでしょう。

ローンの契約や融資実行日は平日となることが一般的で、さまざまな書類や収入印紙などが必要となります。具体的な日程や必要書類を金融機関や不動産会社に確認しておくとよいでしょう。

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中古マンションを契約するまでの期間はどのくらい?

室内 女性

気に入った物件を見つけてから契約に至るまで、一般的には1~3ヶ月ほどかかるものです。早い人では2週間~1ヶ月ほどで契約に至る場合もあります。しかし、内覧の件数が多い場合やローン審査に時間がかかる場合も有り、3ヶ月以上の期間を要する可能性もあるでしょう。また、契約などの手続きは本人がしないといけないうえに平日になることが多いため、仕事との調整がつかない場面も出てくるものです。

期間には余裕をもってスケジュールを立てる必要があります。ローン審査やリフォーム見積りなど並行できる手続きもあるので、効率的な手続きができるように準備するとよいでしょう。

中古マンション契約までの流れで注意しておきたいこと

男性

契約までの間でとくに注意しておきたいこととして次の3つをご紹介します。

  • ローン特約に関する注意点
  • 買付申込に関する注意点
  • 仲介手数料の支払いタイミングに関する注意点

中古マンション契約の流れにおける注意点①:ローン特約

中古マンションは基本的に住宅ローンを組むことを前提として売買契約を行います。しかし、住宅ローンの本審査は売買契約後にスタートするため、万が一審査に通らなかった場合、契約を解除しなければなりません。このとき契約解除の違約金が発生してしまうと、買主に大きな負担となってしまいます。

その負担から買主を守るため、ローンに通らなかった場合は無条件で契約解除できる特約としてローン特約があります。売買契約時にこのローン特約を組み込むことで、無条件での解除ができるため違約金などは発生せず、支払った手付金も返金されるのです。

しかし、このローン特約には有効期限があります。有効期限後に売買契約を解除すると、違約金が発生し手付金も没収されてしまうのです。契約書にはローン特約について記載があるので、有効期限や指定の金融機関などをしっかり確認し慎重に契約するようにしましょう。

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中古マンション契約の流れにおける注意点②:買付申込

内覧後、物件を気に入ったら正式な売買契約の前に買付申込をする場合があります。しかし、買付申込は正式な契約ではなく法的な効力もありません。そのため、買付申込書を提出したからといって、必ずしも売買契約できるわけではないことに注意が必要です。

価格交渉がうまくいかない場合や、買付申込はほかの購入希望者も提出している可能性もあり、ほかの購入希望者よりも条件が悪い場合などは、購入できないこともあります。どうしてもその物件を購入したい場合は、値引き交渉しないで購入することも検討するとよいでしょう。

中古マンション契約の流れにおける注意点③:仲介手数料の支払いタイミング

不動産会社に支払う仲介手数料は、支払いタイミングが不動産会社により異なります。契約時に半額支払い残りは決済時である場合や、契約時に全額必要など、支払いタイミングや金額の割合は様々です。支払いは基本的に現金で行い、高額になるケースもあるため、事前に金額やタイミングを確認し、準備しておきましょう。マンション売却に関するリスクについての記事はこちら

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中古マンション契約の流れと注意点:まとめ

マンション

中古マンションの契約までの流れや注意点についてお伝えしました。

物件の内覧から引渡しまでの間にはさまざまな手続きがあり、必要な準備が多岐にわたるものや期間を要するものもあります。手続きの流れを理解し、余裕をもったスケジュールで効率よく手続きすることで、スムーズに契約できるものです。この記事を参考に、必要な流れを理解し、トラブルなくマンション購入できるようにしましょう。

監修者:鈴木 良紀

監修 鈴木

経歴:東京理科大学卒業。大手ゼネコン、ディベロッパー、不動産ファンドを経て、(株)ウィルゲイツインベストメントの創業メンバー。不動産、法律に広範な知識を有し様々なアセットのソリューションにアプローチ。保有資格:宅地建物取引士、ビル経営管理士、一級土木施工管理士、測量士補。執筆活動:投資僧